一、中房集团绍兴公司开展房屋租赁经营成效显着（论文文献综述）
吴非惠[1]（2020）在《PDS发展投资控股集团有限公司转型问题研究》文中认为地方政府投融资平台是中国政治经济的特殊产物,对我国城镇化进程起到了举足轻重的作用。地方政府投融资平台在缓解政府资金问题方面和主导城市建设方面成为不可替代的力量,但是也造成了政府债务规模增长过快,成本过高。同时,并且因平台出现了现代化企业管理模式之后、经营制度不完善、运营水平较低等问题,也让其出现风险的几率变得更大。而2020年召开的两会上,李克强再次提出了“提升国资国企改革成效。”因此,作为对地方经济起到重要支撑作用的政府投融资平台,如何转型成为完全市场化、自负盈亏、完全独立的地方国有企业,成为必须要思考的问题。本篇论文针对PDS发展投资控股集团有限公司的发展情况以及转型的实际需求,采用文献研究法、SWOT分析法等方法,以公司现阶段的发展情况作为着手点,经过实地走访、调研以及收集有关资料,探究了其现阶段出现的主要问题以及导致问题的内外部原因。通过SWOT分析法研究公司内外环境后给出对应的转型发展方案,同时给予了相应的保障措施。研究得出PDS发投集团的转型应从经营模式转型、融资能力提升、优化资产管理以及加强风险控制这几个角度着手,通过使用政策财力、管理体制、人才队伍和企业文化这四大措施当做其保障措施,从而为PDS发展投资控股集团有限公司及其他地方政府融资平台在新形势下的转型发展提供有益的参考。
王晨达[2]（2020）在《“租售同权”政策实施效果评价 ——以杭州市为例》文中研究表明在城镇化进程不断加速、人口向核心城市群不断流动的大背景下,人们对居住的需求也日趋多样化,住房租赁市场的健康稳步发展恰是当今房地产市场发展的有力保障。近年来,住建部及各地方政府密集颁布了一系列鼓励发展住房租赁市场的相关政策以保持房地产市场稳定发展、建立房地产市场长效机制,其中最备受关注的是“租售同权”。在房地产市场泡沫化程度趋高、增量向存量转化的大环境下,国家推动住房租赁市场的健康稳步发展,根本出发点在于激活住房租赁的市场需求、推动住房向居住属性回归以平衡房地产市场供需矛盾、平抑房价。作为我国近年来蓬勃发展的一线城市杭州市迎来了土地城镇化加速、市民化进程受阻的局面,其住房市场和户籍制度一直备受关注,针对外来人口的住房需求,响应国家号召,政府落实了“租售同权”系列住房改革政策。本文运用公共政策实施效果评价方法,通过文献研究,实地调研、问卷调查等方式对杭州市“租售同权”政策实施效果进行评价。这些政策实施效果如何,需要运用科学的评价方法和合理的评价指标体系来做出判断,进而提出相关建议。本文首先介绍研究背景,并指出本文研究的目的和意义所在。第二章为相关概念界定及理论综述。首先对本文应用到的“租售同权”系列概念进行阐述,又介绍了公共政策评价理论。第三章为杭州市政策实施历程及现状,先对杭州市“租售同权”政策实施背景分成八个阶段回顾,再对杭州市现阶段的政策落实情况进行总结。第四章为杭州市“租售同权”政策实施效果评价与结果分析,建立适用于杭州市“租售同权”政策实施效果评价的指标体系,运用模糊灰色综合评价法得出评价结果,分析已取得的成效及存在问题。第五章为杭州市“租售同权”政策实施效果分析,评价结果显示杭州市“租售同权”政策实施效果评价最终结果为政府宏观调控效果较为理想,但在承租人权利保障满意度和住房租赁企业培育上仍需继续完善。第六章为我国其他城市“租售同权”政策落实建议。针对杭州市的评价结果对其他城市提出针对承租人、住房租赁企业和地方政府的三方面建议。最后对通篇进行了总结并对创新点和不足进行说明。
翟磊[3]（2020）在《基层政府权力运行法治化问题研究》文中提出党的十八届四中全会指出:“全面推进依法治国,基础在基层,工作重点在基层。”讲好中国法治故事,离不开基层视角;全面推进依法治国,离不开基层实践。基层是我国法治国家建设的根基之所在,是我国法治国家建设的活力源头之所在,也是法治国家建设的薄弱环节之所在。作为最基层一级政府,乡镇政府是国家权力和政府权威的地方代表,承担着落实国家意志,维护稳定,推动发展的重大责任。乡镇政府能否秉公用权、依法行政,直接影响法治政府建设的整体进程和法治国家建设的整体水平。本文以乡镇（街道）政府为基层法治建设的主要行动者,以基层政府权力为考察对象,立足于乡镇政府权力运行的过程,剖析我国乡镇基层政府权力运行的法治现状与法治问题,旨在构建基层政府权力运行法治化的制度框架。本文以“山西洪洞封灶禁煤”“上海市违法群租治理”为例,提出我国乡镇基层政府权力运行的价值目标悖论和主体角色悖论。在价值目标层面,基层政府权力运行存在“合法性”与“有效性”的价值冲突,合法性和有效性之间存在张力。在主体角色层面,基层政府既是推动基层法治建设的核心力量,同时稍不注意,也往往成为破坏法治建设的关键主体。本文研究重点是聚焦规范约束基层政府权力运行过程,力争在理论上提出实现基层政府权力运行合法性和有效性统一的方案。在规范实证分析基础上,本文认为,基层政府权力存在执行性、非完整性和裁量性;在社会实证分析基础上,基层政府权力运行一定程度上存在滥作为、不作为与慢作为的异化现象。基层政府力异化现象背后,是权力配置失衡、权力行使公共性缺失、权力监督弱化的制度根源以及法律工具主义和行政特权观念的思想根源。聚焦以上问题,本文尝试构建基层政府权力配置、权力行使和权力监督法治化的三维制度架构,为基层政府权力运行合法性和有效性的价值统一提供实现路径。权力配置法治化是基层政府权力运行法治化的先决条件。为破解基层政府“职权与责任”“财权与事权”“人事权与工作任务”的权力配置失衡问题,“强镇扩权”改革试图回应基层政府的权力需求,提高乡镇政府社会管理与公共服务能力。同时,“强镇扩权”改革也存在合法性质疑与有效性困境。本文认为,区县政府与乡镇基层政府权力关系重构应当着眼于结构性改革,为乡镇政府权力配置提供系统完整的法治化路径。乡镇基层政府权力配置法治化须遵循“功能适当原则”“职权法定原则”和“权责一致原则”;以推动乡镇政府职能转变,提升基层政府公共服务职能,建设基层服务型政府为目标。实现基层政府权力配置法治化的关键是探索制定专门《乡镇政府组织法》。以中央立法形式对乡镇法律地位、组织机构、职权范围、区县与乡镇分权原则、区县与乡镇行政关系、区县与乡镇财权关系、乡镇政府人员编制、集中行使行政处罚权、集中行使行政许可权等权力配置核心条款加以明确规定,最终实现基层政府权力配置的法治化。权力行使法治化是基层政府权力运行法治化的关键环节。基层乡镇政府权力行使具有非独立性、非常规性和责任主导性等现实特征,面临“运动式运行”“压力型运行”和“权责失调型运行”的法治困境。推进基层政府行政规范、行政决策与行政执法的制度建设是破解基层政府权力行使法治困境,实现基层政府权力行使法治化的关键。通过限定“红头文件”规范内容、加强程序规制、建构实施后评估机制以实现基层政府行政规范性文件的法治化;通过健全决策程序机制、建构跟踪评估机制、建立责任倒查机制以推进基层政府行政决策行为的法治化;通过理顺行政执法体制、优化行政执法资源、推动执法重心下移、健全执法协调联动机制、规范行政执法行为以实现基层政府行政执法行为的法治化。权力监督法治化是基层政府权力运行法治化的重要保障。基层乡镇政府权力运行存在违反法律规范的“硬腐败”,以及不作为、慢作为和懒政懈怠等“软腐败”现象。实现权力监督的法治化,重点是要将权力运行的廉洁性监督与效能监督结合起来,构建权力运行协同监督制度体系。针对基层政府权力运行廉洁性监督,通过实行“垂直管理制”“任期制”“交流制”“高配制”来完善基层纪检监察监督制度;通过扩大信息公开范围、规范信息公开流程、打造信息公开平台来完善基层政府信息公开机制;通过权责清单制度、分工制约制度、任职限制制度、重大事项申报与公开制度以加强对基层党政“一把手”的监督。针对基层权力运行效能性监督,重点是要回应绩效考核指标内容科学性与考核基础信息失真问题,以及考核过程中基层政府博弈与投机问题,通过基层绩效考核的公众参与机制、建立绩效考核的适度激励与适度问责机制、提升基层政府的法治考核权重,完善基层政府绩效考核与效能监督制度。展望我国基层政府权力运行法治化的未来前景,本文秉持“法治现实主义”立场,主张践行基层法治建设的渐进式改革与发展之路。基层法治建设需要正视法治理想和社会现实之间的张力。在推进基层法治过程中,既要旗帜鲜明批判“法治虚无主义”,也要警惕“法治浪漫主义”。在全面推进依法治国战略背景下,基层法治建设势在必行,基层政府权力运行法治化进程等不得。同时,法治也不是万能的,世界上也没有一种放之四海而皆准的基层法治建设模式,基层政府权力运行法治化也急不得。本文认为,要把握社会主义初级阶段的时代背景、秉持法治现实主义的渐进改革立场,以现实主义的态度客观地认识和分析基层法治建设之路,研究和解决具体问题,分阶段、分步骤、有重点地推进基层政府权力运行法治化。
聂曚[4]（2019）在《我国长租公寓盈利模式研究》文中指出随着我国住房价格的不断上涨,支付能力不足成为中低收入人群以购买方式解决住房问题的关键制约。在此背景下,我国中央和地方政府推行租购并举的住房政策,大力发展住房租赁市场,鼓励以长租公寓为代表的租赁机构参与住房租赁市场。长租公寓与传统租赁市场相比,有专业化机构运营,租赁关系相对稳定,并能为租客提供完善的服务,发展优势明显。因此研究长租公寓盈利模式,对长租公寓行业稳定健康成长、促进住房租赁市场的发展有一定的理论意义与现实意义。按照运营主体不同,长租公寓可以分为地产开发商类、中介类、酒店类、品牌机构类。这四类长租公寓在运营过程中,形成了符合自身特点的盈利模式,但同时也存在着各自的盈利困境。地产开发商类公寓短期内实现盈利困难、占用大量现金流、管理层级过多;中介类公寓存在装修安全、资金周转、运营思维固化的问题;酒店类公寓长短租公寓难以结合、线上运营能力相对薄弱;品牌机构类公寓存在着盲目使用金融工具、未达到规模经济状态、品牌溢价不明显的问题。在此基础上,结合国内外先进企业的经验做法,尝试有针对性的提出对策:地产开发商类公寓应将长租公寓业务纳入企业整体战略规划、借助类REITs有效管理资产,并实行组织扁平化管理;中介类公寓应合理利用金融工具、严格把控装修质量,可转型为长租公寓租赁信息管理平台;酒店类公寓应发挥自身优势,实行长租与短租相结合、线上线下运营相结合、集中和分散式相结合;品牌机构类公寓一方面可以通过供应链资产证券化解决融资难题,另一方面应控制租金价格,注重盈利后向化、建立细分的社群公寓。
卢迎[5]（2019）在《商事习惯适法性判定标准研究》文中研究说明《民法总则》第十条确立的商事习惯适法性判定单维公序良俗标准存在严重背离商业交易逻辑的缺陷,因此探讨如何构建法律逻辑与商业逻辑相兼容的判定标准无疑是法律因应商业社会发展的重要内容。从商事习惯法源制度的规则群来看,即使制定法已经对法源构成、启动与查证等内容提供了相对完备的规则供给,但公序良俗仍然构成限制商事习惯法源资格的终极性标准。为此,底线标准的设定不仅是影响商事习惯法源功能的关键因素,而且也决定能否有效规制商事习惯适用过程中可能出现的潜在风险。立足于以解决实践问题为导向,以提出问题—构建标准—校验标准—具体运用为研究框架,本文综合运用制度经济学、法经济学、法社会学、法史学等基本理论,立足于一个较为微观的研究视角来检视现行法构造下单维公序良俗的实践效果,从而在回归商业交易逻辑的基础上提供一种功能性判定标准的设定思路。本文的主要观点是:《民法总则》第十条将公序良俗确立为商事习惯的适法性判定标准并不充分,应在坚持不违背强制法律规定的前提下,引入由公序良俗与公平原则构成的复合化功能性评价标准。商事习惯作为商事主体建构交易秩序与实现自我管理的一种交易规则,本身即表征着商业交易活动运行的客观规律,其适法性判定标准的设定也应充分考虑到如何消解适用过程中可能产生的交易社会负面效应。在民事思维支配民法典制定的现实背景下,《民法总则》第十条基于规制具有伦理性民事习惯的逻辑所确立的公序良俗标准,不仅混淆商事习惯区别于民事习惯的公序良俗色彩差异,而且难以回应司法实践极少适用公序良俗并出现多元判定立场的现实状况。因此,应从尊重商事习惯背后所蕴含的文化基础出发去矫正商事习惯适法性审查规则,通过分析法律强制介入市场主体交易行为自由的具体目的,借助对交易社会负面效应的类型化界定,从而构建一种复合化功能性的评价标准。除引言和结语之外,本文共分五个部分展开系统论述,具体内容如下:第一部分,现行法构造下商事习惯适法性标准的体系透视。首先,梳理从单行法到法典化演变进程中商事习惯适法性判定标准所呈现出的公序良俗标准理论共识,并通过考察司法实践对该问题的处理模式来校验该审查标准的实际效果,反思理论共识与司法实践多元立场之间的分歧原因。其次,通过对立法机关确立习惯作为辅助性法源所做的权威解释、立法史料以及习惯规范分布特征的系统梳理,明确《民法总则》第十条将公序良俗确立为商事习惯适法性标准的立法意旨与规制逻辑。随后,诠释商事习惯相较于民事习惯在形成机制、技术品性以及适用场域等方面等存在的文化差异,在此基础上明确两者所具有的公序良俗程度的不同;最后,分析将公序良俗作为商事习惯适法性审查标准可能存在的不足及原因,并指出消解这些不足的可能路径。第二部分,探讨构建功能性标准的具体内容。由于单维公序良俗标准难以有效消解商事习惯适用过程中产生的交易社会负面效应,这为复合化功能性评价标准的构建提供了可能性。商事习惯本质上是一种影响当事人权利义务配置的交易规则,本部分首先从分析强制性法律规范存在的正当性基础入手,指出法律强制介入商事习惯的目的在于消解交易过程中可能产生的社会负面效应;其次,探讨强制性法律规范介入商事习惯的功能分类,指出可依据商事习惯对主体利益产生的影响程度,将其分为对交易弱者与社会公共利益的不利影响两种类型,并分析解决这些不利影响的具体方式。随后,探讨商事习惯适法性判定复合化功能性标准的具体内容,并明确功能性标准所呈现出的一体两面的内外部关系。由于《民法总则》运用公序良俗取代社会公共利益以及公平原则所具有的对交易弱者权益救济的保护功能,可以从经济逻辑与生活逻辑的角度将公序良俗与公平与确立为功能性标准的内容。第三部分,探讨功能性判定标准与民法其它基本原则的关系。功能性标准仅是通过理论推演而确立了公序良俗与公平两个复合原则,只有阐释何以不选取《民法总则》中的平等、自愿、合法、诚信以及绿色原则,才能强化本文所确立的功能性判定标准的正当性。设定商事习惯法源资格限制标准的目的在于防范交易社会负面效应,这些原则要么本身很少与交易发生直接关联,要么更多地都构成一种过程性控制手段。商事习惯违反此类原则的法律后果,也可以归入到功能性评价标准的涵摄范畴。第四部分,阐释商事习惯适法性判定中公序良俗原则的运用。商事习惯合理性的判断要立足于客观的商业规律结合商业创新发展的需求而展开,置于特定时代背景下动态化的理解公共秩序,谦抑适用善良风俗介入影响交易主体权利义务建构秩序。为此,首先对公序良俗原则的基本内涵、类型及其评价商事习惯适法性问题的具体路径进行理论分析;其次,考察司法实践中公序良俗原则评判商事习惯合法性问题的基本立场,分析司法实践的问题与成因;随后,明确公序良俗评价商事习惯适法性时应当坚持的的理性立场。最后,对公序良俗与商事习惯分别进行类型化的区分,明确不同类型商事习惯公序良俗判断的一般逻辑。第五部分,分析商事习惯适法性判定中公平原则的运用。首先,诠释公平原则的内涵以及具体类型,指出商事习惯适法性审查中公平原则的具体理解;其次,考察司法实践中法院运用公平原则评价商事习惯适法性的实践状况,指出其存在轻易以实质公平否定商事习惯的倾向做法并分析其具体成因;再次,通过分析运用公平原则评价商事习惯适法性时的基本理念、目标定位以及具体考量因素。应审慎适用公平干预商主体通过商事习惯而进行的权利义务配置。对商事习惯公平性的审查应当会回到商法关于公平的基本判断之上,不应过分关注结果公平,而应聚焦于过程性公平。同时,要关注到商事习惯成文化的显着趋势,考虑商事习惯作为商主体交易行为价格等构成要素的属性,修正以轻易以违反公平为由否定商事习惯适法性的做法,以充分发挥商事习惯降低交易成本、提高交易效率的功能。最后,依据适用商事习惯的主体类型,对如何区别运用公平原则评价商事习惯进行论述,通过微观视角的讨论为司法实践处理此类问题提供相应的参考。
王文利[6]（2018）在《违法合同的效力问题研究》文中研究说明任何一起合同纠纷案件无论当事人是否主张诉争合同无效,裁判者均需审查合同的效力,如若认定诉争合同有效,则需在裁判文书中表述诉争合同系当事人真实意思表示,无悖于法律强制性规定合法有效;如若认定合同违法而无效,则需引用违反具体强制性规定法条,因此每一起合同纠纷案件均无法回避合同效力之审查,存在合同效力的司法识别问题。作为一个价值判断问题,违反法律强制性规定即违法合同效力的司法识别须有相应的法律依据,合同违法即无效,自当无从研究此类合同效力,然则强制性规定类型化肇始,无论立法者是否予以规定此概念,违法合同不一定无效已深入法治思维之中,如何进行司法识别责无旁贷成为研究对象。当企及探究强制性规定类型精确化、标准化沦为无法实现之幻想,放弃则欲罢不能,如何判定违法合同的效力依旧是司法实务中疑难杂症。《民法总则》第153条未采纳强制性规定类型化概念,源于理论与实务界争议较大、无明确区分标准。合同法司法解释（二）空降“效力性强制性规定”之概念,立法未予采纳极具正当性,不仅在于无明确司法识别标准,更主要困境为如何界定之,概皆源于强制性规定类型化系法学概念,并非法律或言立法术语。现因上述原因虽未纳入立法之中,但如何司法识别违法合同的效力依然系裁判难点之一,可谓沉珂痼疾未除,又添并发症,争议不仅未平复,相反更加激烈。探究违法合同之效力,如若继续固持沿循强制性规定类型标准化之路径,因其固有性质使然,无法实现初衷。如何精准识别违法合同效力,仍需自法律历史中探寻,因人类的各种社会制度均起源于蒙昧社会,发展于野蛮社会,成熟于文明社会,法律制度亦不例外。欲探寻法律体系中细枝末叶,需自无效合同规则的历史演化肇始。强制性规定和违反之无效合同先于国家、法律存在,起源于远古时代之禁忌和违反禁忌的合同。无效合同规则的成因基础为公平、良知、正义、效率,分别系其民法学、伦理学、哲学、经济学基础。有效合同自有价值判断理念,合同有效的基石为鼓励交易、契约自由、等价交换等,鲜有探讨违法合同无效规则的理念,无效合同规则亦应存有其相应价值判断理念:维护交易秩序是其首要需求,保障契约自由是其必然结果,鼓励和促进交易是其内在目的。强制性规定源于氏族禁忌,先于法律而存在,其类型化并非如我国学者误传系史公尚宽先生所创,细究其雏形可追溯至罗马法中将限制性法律或禁止性法律划分为不完善法律、不完全完善法律及完善法律,在我国系“舶来品”,其继受中存在诸多失误,其中之一,当下学术界和司法实务界对违反强制性规定的合同效力认定存在极端两极化,即过于宽松和苛求。对违反强制性规定的无效合同效力认定,矫枉过正,如苛求认定有效,随意扩大无效的范围。其成因无外乎学术研究存在误识、理论准备不足、司法识别路径指向不明。虽强制性规定类型标准、精确化是无法实现的梦想,但仍具有相当的价值功能:根本性转变了裁判者的理念、慎重对待违法合同的效力、不轻易否定合同效力。为防止公法过分干涉意思自治、保持适度管制,需要对强制性规定加以一定限制,两分法起到了在私法领域桥头查验欲进入国家管制、分辨强制性规定对私法行为效力影响的审核作用。两分法作为一种严格预防强制性规定对民事法律行为效力否定的守桥者（裁判者）手中检测仪器之一,规制无效民事法律行为,尊重和守护意思自治是守卫者使用两分法之本分,其价值功能亦在此。强制性规定类型化并非唯一司法识别违法合同效力利器,识别强制性规定类型需考量立法目的、衡量相冲突利益、法益之种类、交易安全,其所禁止者,究系针对双方当事人或一方当事人等,加以认定。不仅如此,还应当考量无效后果、法律效果、诚实信用原则及公平、公正原则。综合考量各种影响合同效力之因素,慎重适用强制性规定否定合同效力,尽量减少无效合同之认定。我国无效法律行为规则的历史演化,特别是违法合同效力之司法识别,系改革开放伴生物,随前者不断深化而变化,历经任意无效、限制无效至严格限制无效之清晰可见脉络。其进步性不可小觑,但因我国改革开放仍然在路上,故现行规则及其适用依然存在不足,突出表现在违法合同效力之司法识别中:适用法律依据不规范、认定合同无效扩大化、强制性规定类型化识别有误、裁判无效依据有误、请求确认合同无效是否适用诉讼时效自相矛盾。特别是在法律适用上存在适用《合同法》第52条不规范:依据该条认定合同有效;不直接适用该条认定合同无效;笼统适用该条;混用该条各项。无效扩大化表现为:有瑕疵合同认定为无效;委托理财合同保底条款认定无效于法无据;将未生效合同判定无效。诸多司法识别失误主要源于司法实践忽视法律适用、强制性规定泛滥、强制性规定类型化识别认识模糊。矫治上述缺失首先须在立法上清理限缩强制性规定,慎重判定违法合同无效,在此基础上奉行“存疑推定有效”之规则,具体而言,不轻易否定合同效力;尊重当事人意思自治;不因部分无效否定整体合同效力;法定撤销及解除优先于无效。在违法合同中,违反资格准入强制性规定的嗣后补正合同,作为特例,此类合同主要是指房屋买卖、房屋租赁、土地使用权出让、合作开发房地产合同中,双方当事人已达成合意,合同已成立甚至履行,但出卖方、租赁方、出让方未能在规定期限内或自始至终未依法取得相关的商品房预售许可证、建筑工程规划许可证、建设工程施工许可证、消防验收安全合格证、出让土地使用权证和房地产开发经营资质证书及依法被法院查封财产后擅自处分的合同,合同标的物或其建筑行为因此存在瑕疵,但存在取得相应许可证或涤除瑕疵可能性的合同。该类合同异于无效合同补正及无效合同转换,虽合同内容具有一定瑕疵,但存在涤除瑕疵可能性,并不因此无效。无论自违法合同无效规则的基础、理念,抑或违法合同效力之司法识别,均旨在限制强制性规定即公权力对意思自治过度干预,尊重当事人合意,尽量认可合同有效,严格控制违法合同无效之司法判定,鼓励交易促进社会经济发展。
陈昱帆[7]（2018）在《广东省城乡住房建设历程与住房保障制度研究》文中研究说明一个地区发展的主要指标一定包含住房。住房建设对城市建设、社会经济发展、城乡规划管理都有着重要意义。同时,住房保障的标准和制度与城市发展的规模、性质、目标也紧密关联。由此可见住房问题的研究对于一个地区发展的意义。建国以来,我国逐渐开始建立国家住房供应体制,住房建设被纳入了国家基本建设计划。政府完全承担了为城市居民提供住房的责任,地方政府和单位从国家预算中获得住房投资,建造公房并分配给职工,被视为职工的一项权利和福利。上世纪70年代末,政府无力为市民提供足够住房,社会陷入严重住房危机。这种情况下,政府开始进行住房制度改革,广东地区“房改”先行,随后全国实行住房商品化和公房的自有化改革,发展房地产市场[1]。广东省又开创了土地改革的先河,最早试行土地使用权出让进行突破性尝试;随后,住房市场化由于经验的缺乏,广东省成为了全国房价最高的地区之一。2012年的《广东省住房保障制度改革创新方案》,标志着建立以公共租赁住房为主的新型住房保障制度。历史的发展足以证明广东省在住房保障实践中积累了一定的宝贵经验。同时,住房保障制度也暴露出诸多的不足。住房被生产出来如果民众不为其消费,没有为民所用同样不算是真正的解决了住房问题。不合适的制度在实践中往往会带来意想不到的社会问题。实践经历也说明了制度绝非一成不变。行之有效的住房保障制度在各种因素条件的配合下,往往能化解社会矛盾。住房制度具有较强的区域性,由于经济、区位等因素影响全国范围内房地产发展参差不齐,不同地区的住房问题的表现、政策的基础不同[2]。广东省在住房方面同样有其历史特征、有特殊性。本文研究的时间范围界定为1949年至今。研究对象为推行住房体制改革较早、进程较快、综合经济实力较强的广东省。通过研究其住房建设过程,力图对“已建成住房是谁建的?建给谁?怎么分配?”“如何发展的?”及“背后制度政策变迁”进行解答。为住房保障研究提供了一个历史视角,有助于认识广东省住房建设与制度沿革,对于构建完整且长期的住房政策有所助益。论文分为以下7个章节:绪论:对本文研究的城乡指代、住房保障制度的概念和内容做了界定。介绍了论文研究背景、主要解决的问题、研究方法、研究意义及创新点。第二章:对本研究领域内住房最新研究、住房保障制度政策、住房建设与发展历程、住房讨论的问题、境外住房制度的文献研究进行综述,明确了本人的研究思路。第三章:以“总”的方式,先对发展历程进行阶段划分,再宏观对各时期广东省住房建设发展的综述。包括广东省人口、经济、住房建设的总体发展水平。及广东省住房类型产生的沿革,简述住房类型产生的原因及宏观背景。本章小结对上述各阶段现象特征背后的原因进行总结。第四章至第六章是以“分”的方式,创新性的从政府建设、市场建设、社会个人集体建设三种角度去梳理历史发展过程。按时间顺序重点总结每种住房类型的产生、发展、并轨、政策矫正。并选取广东省具有代表性、典型性或反映住房问题的案例作为叙述材料的支撑。第四章:介绍了政府建设的住房,包括公房和政策性住房、政府行为的改造等。根据时间、住房类型进行纵横梳理,从早期向特定人群建设公房,到救济扶贫的安居工程等,说明了建设背景、政策制度发展历程、代表性案例及建设评价。小结中总结得出:政府的保障性住房仅仅作为数字游戏、政策执行随意、管理待加强等。第五章:介绍了市场建设住房,梳理了市场化住房的发展历程,从广东省首个商品房开端,到房地产业的畸形发展,再到整顿调控等。说明住房问题的背景、政策制度发展及代表性案例,小结中总结得出:高利益驱动下市场调控进退两难等结论。第六章:介绍了社会建设住房,主要梳理了农村的自建住房,还有知青返城、私自改造等个人行为的搭建。并得出:农村住房建设自发性强、环境反差大、缺乏制度规范等结论。第七章:本章首先概括出住房的核心问题:住房供应、住房分配公平性、住房品质与可持续性。再分别对广东省这三方面的历史发展进行总结。重点对其进行观念上的讨论。最后,针对住房供应提出了三点建议。
郭君[8]（2016）在《多中心理论视阈下北京市群租房治理问题研究 ——以北京市天通苑社区为例》文中进行了进一步梳理随着社会的快速转型以及城市化进程的加快,北京市外来流动人口急剧增多,伴随而生的群租现象愈演愈烈。群租房的出现,一方面缓解了低收入群体面临高房价高租金与低收入的窘境,另一方面却引发了治安、消防、环境等问题。北京市政府针对群租现象采取了一系列的治理措施,比如出台房屋租赁法律法规、集中整治试点重点区域、严查中介代理群租、设立举报热线以及开展整治宣传等。然而,群租房依然呈现“治理、反弹、再治理、再反弹”的严峻态势。对于政府部门而言,探寻更为有效的群租房治理之策具有重要的现实意义。本文将群租房典型区域天通苑社区作为北京市群租房治理工作的缩影,通过问卷调查和深入访谈的方式对天通苑社区进行实证调研,发现当前群租房整治工作存在诸多问题。譬如,群租依然普遍、二房东问题突出、政策流于形式、群租户情绪对立、社区自治困难。通过分析,可以看到产生问题的原因是:一是政府运动式执法的局限性,二是政府与市场的博弈失利,三是政府与社区权责不对等。基于政府、市场、社区对群租治理产生的影响,本文在探索新的群租房治理之道时,以多中心理论为基础,在公平和善治理念指导下,将多元中心治理主体、合作博弈治理方式、公共利益治理目标与群租房治理具体相结合,尝试建构政府、市场、社区为主体的群租房多中心治理模式。这一模式遵循“两种合作、一方自治、多元制衡”的治理方针,旨在发挥政府、市场和社区的各自优势,形成群租房治理的最大合力。
费滨海[9]（2012）在《发展型产业政策与中国房地产业的变迁（1992-2012）》文中进行了进一步梳理20世纪90年代以来，随着改革开放的逐步深入，中国经济社会实现了从传统计划体制向现代市场体制的巨大转型，市场化与全球化的发展使得中国经济社会进入到了全新的发展阶段。在这一宏大背景下，中国的房地产业也实现了从1990年代的早期初步发展向1998年以来的快速繁荣发展的重要变迁。作为一种经济产业变迁现象，中国房地产业近二十年的快速成长变迁内含着深刻的组织与制度变迁意义。关于中国房地产业的发展，既有研究大致形成了诸如产业周期论、制度变迁、“结构-行为-绩效”，以及政治互动等四种主要的解释与分析视角。这些视角分别强调了基于市场机制的产业自然演化、国家的具体产业调控政策、产业的市场结构及竞争结构，以及产业主体间的利益博弈与合作机制等，对于中国房地产业发展变迁的重要影响。尽管从这些视角出发的研究为我们理解中国房地产业的发展提供了重要的理论分析框架与观察视角，但是，这些研究不能为我们深刻理解房地产业长时段的发展变迁提供一种更具解释力的研究路径。因此，本研究试图借鉴经济社会学的历史制度主义及比较政治经济学的相关理论智识，尝试运用所谓的发展型产业政策的分析变量与框架，对中国房地产业1992-2012年间的复杂发展变迁过程与机制进行一种结构性分析与解释。具体而言，本研究主要从发展主义的战略认知、协调性的具体产业政策、增长与稳定的钟摆机制、政企关系模式等四个维度出发，深入地分析国家发展型产业政策对于中国房地产业的深刻结构性影响。研究发现，在中国经济社会发展市场化与全球化交叠的背景下，在国家发展型的产业政策作用下，1992-2012年间，中国房地产业实现了从早期的初步发展到1998年以来的繁荣发展的重要变迁——从初步发展到迅速繁荣、从新兴产业到支柱产业、从商品化与低度市场化到高度市场化、从对社会生活的有限影响到对人们生活的全面而深刻影响等方面的转变。而作为一种结构性作用机制，在发展型的产业政策框架下，国家发展主义的战略认知为中国房地产业的变迁提供了重要的认知前提或战略导向；协调性的具体产业政策则为中国房地产业的发展提供了直接的政策动力；稳定与增长的钟摆机制则较好地呈现了房地产业变迁过程中，作为产业治理主导者的国家所实施的策略性战略选择；而特殊的政商关系模式则为房地产业的变迁提供了特定的互动结构前提。因此，本研究认为，源起于改革开放以来的国家发展型产业政策是影响20世纪90年代以来中国房地产业复杂发展变迁的关键因素。
郑文娟[10]（2011）在《中国城市住房价格与住房租金的影响因素及相互关系研究》文中指出我国城市住房市场在快速城市化和转轨市场化的双重力量共同推动下得以繁荣发展,成为进一步推动经济增长和社会进步的重要平台。然而,我国城市住房价格与住房租金之间却出现关系偏离的现象,严重影响到我国住房市场的持续稳健发展,受到许多理论研究者的密切关注。已有的国内研究多从解释我国城市住房买卖市场与住房租赁市场之间的失衡来解释住房价格与住房租金之间的偏离现象,并未能够很好地把握与解决问题。为此,本研究提出从“因素观”视角来解释我国城市住房价格与住房租金之间关系偏离的问题,认为正是由于我国城市住房价格与住房租金的关键影响因素基本上截然不同,导致在同一制度环境下住房价格和住房租金会出现明显不同的变化趋势,甚至出现两者相互背离的特殊现象。本研究在对我国城市住房价格和住房租金关系偏离的问题进行充分论述的基础上,大量研读关于城市住房价格和住房租金影响因素及其相互关系的国内外已有文献,并按照其对城市住房市场认识的不断深化、对实证研究方法应用的不断完善的过程,从“单一市场”、“双重市场”与“整体市场”三个方面对已有文献进行梳理与归纳,为本文后续研究奠定良好的理论与工具基础。同时,为了更好地使理论与实际相结合,本研究对我国城市住房市场进行深入剖析,提炼总结住房买卖市场与住房租赁市场的各自特点,并对两个细分市场之间“服务对象不一致、发展速度不一致、显化价值不一致”的双重结构特征进行归纳分析,为本文后续研究奠定扎实的环境与制度基础。基于上述理论与现实背景充分准备的基础上,本文从“因素观”视角来研究我国城市住房价格与住房租金问题,试图回答两大问题：第一,我国城市住房价格与住房租金各自的关键影响因素分别是什么?第二,我国城市住房价格与住房租金之间关系在短期上与长期上具体如何表现?本文共安排四章实证研究分别对此进行回答,均采用2003-2008年全国35个大中城市的面板数据。关于第一个问题,论文第四章与第五章均利用STATAIO.0软件,对该数据进行面板数据固定效应模型分析处理,分别识别出我国城市住房价格和住房租金的关键影响因素。关于第二个问题,论文第六章和第七章均利用Eviews 6.0软件来实证我国城市住房价格与住房租金的短期与长期关系；其中,第六章顺次进行单位根检验、协整检验以及误差修正模型分析,实证研究两者的短期关系表现；第七章则对住房价格与住房租金的联立方程模型进行两阶段最小二乘法回归分析,解决被解释变量间的内生性,实证研究两者的长期关系表现。通过系统的理论分析与实证研究,本文主要得出以下四个研究结论：第一,我国城市住房价格和住房租金的关键影响因素差异十分明显。住房价格的关键影响因素既有需求类因素又有供给类因素,其中属于需求类因素的有住房租金、住宅价格增长率、人口自然增长率、人均地区生产总值、建成区绿化率、就业率6个因素；属于供给类因素的有土地价格、房屋竣工成本、住宅完成投资额、住宅竣工面积、土地购置面积5个因素。而影响住房租金的关键因素则以需求类因素为主,分别是住房价格、住房价格增长率、固定资产投资额、非户籍人口比重、在岗职工平均工资、人均GDP、第三产业占GDP比重和规模以上工业企业数量等8个因素。住房价格和住房租金共同的关键影响因素只有住房价格增长预期和人均地区生产总值。由于住房价格和住房租金各自的关键影响因素差异悬殊,导致两者在相同时空中对共同环境表现出不同的反应。尤其是在中国这种特殊的制度环境下,住房价格增长期望等因素产生非正常的显着作用,造成我国城市住房价格脱离了住房租金资本化的基本价值而大幅高涨。第二,在短期上,我国城市住房价格和住房租金相互影响、互为因果。在双重市场理论分析框架中,将住房价格和住房租金视为相互的外生影响因素进行实证分析,发现我国城市住房价格和住房租金的短期相互关系具有对称性,即住房价格变化是住房租金变化的短期原因,住房租金变化也是住房价格变化的短期原因。具体而言,影响住房价格的短期原因是上年的住房价格和同年的住房租金；影响住房租金的短期原因是上年的住房租金、前二年至同年的住房价格。这个关于住房价格和住房租金短期上相互影响的结论与现实中的观察比较符合,即在短期内我国城市住房价格和住房租金相互作用,但两者所受到的力量来源并不相同,各自产生不同的波动趋势,从而导致在短期上两者之间的涨幅和大小差异甚大。第三,在长期上,我国城市住房价格显着影响住房租金,但住房租金却无法显着影响住房价格。在整体市场理论分析框架下,将住房价格和住房租金视为相互的内生影响因素进行实证分析,发现我国城市住房价格和住房租金之间的长期相互关系具有单向性。具体而言,住房价格每上升1元/平方米,则每月的住房租金就会相应地上升0.0017元/平方米,该长期影响关系通过了显着性统计检验,即住房价格是住房租金的显着性长期原因；每月的住房租金每上升1元/平方米,则住房价格就会相应地上升28.41元/平方米,该长期影响关系却没有通过显着性统计检验,即住房租金不是住房价格的显着性长期原因。这个关于住房价格和住房租金长期上单向影响关系的结论也与现实中的观察比较吻合,即在长期上我国城市住房价格逐渐脱离住房租金资本化的基本价值,导致房价收入比与房价房租比都显着地超过了国际经验值。第四,我国城市住房价格和住房租金相互偏离的特殊现象背后有更深层的体制原因。其可能的原因在于现阶段我国社会财富不断增加,引发城市居民投资性需求急剧增多,与此同时我国当前金融体系尚未健全,因而导致社会资金过度集中于住房买卖市场。因此,本文提出两个引导我国城市住房价格和住房租金协调发展的可行对策：一方面,尽快开拓我国个人投资渠道、进一步完善金融市场体系；另一方面,进一步协调我国城市住房买卖市场与住房租赁市场之间的平稳发展。与国内已有的研究成果相比,本文学术价值和创新点主要体现在四个方面：第一,“因素观”视角的提出及已有研究视角的比较,有助于提高研究者对我国城市住房价格和住房租金问题的深层认识与实证分析。已有的国内研究多从解释住房买卖市场与住房租赁市场之间的失衡,来间接解释住房价格与住房租金之间的关系偏离问题,本文将其分别归纳为体制观、区隔观、政策观、文化观、投机观等。本文则从“因素观”视角出发,以探索住房价格与住房租金的各自关键影响因素,来进一步分析住房价格与住房租金之间的关系问题,可以促进该领域研究从“市场间接解释价格问题”向“因素直接解释价格问题”上深化。同时,对国内外已有文献按照“单一市场”、“双重市场”、“整体市场”三个方面的梳理与归纳,有助于该领域后续研究不断完善对理论基础的把握和研究工具的应用。对我国城市住房市场的发展背景与市场特征的刻画分析,为国内该领域的后续研究走向“本土化”奠定了扎实的背景基础。第二,利用面板数据固定效应模型分别对我国城市住房价格和住房租金的关键影响因素进行实证分析,不仅强化了对住房价格影响因素识别的理论研究,也填补了我国缺乏对住房租金影响因素实证研究的理论空白。当前国内学者对城市住房价格影响因素开展的实证研究较多,但研究结论尚存在较多争议；与此同时,对城市住房租金影响因素开展的实证研究尚十分稀少,其重要原因是缺乏城市层面的住房租金数据资料。本论文通过住房租金数据抽样,结合相关统计资料,获取2003-2008年全国35个大中城市的面板数据,并利用面板回归模型对我国城市住房价格和住房租金的重要影响因素进行实证分析,在研究方法上有较大创新,而且是国内首次通过实证研究识别出我国住房租金的城市层面影响因素。第三,首次通过面板单位根检验、面板协整与面板误差修正模型分析,从城市层面掌握了我国住房价格和住房租金的短期关系。国内已有研究一般是采用全国住房价格指数的时间序列数据来研究住房价格与住房租金之间的短期关系,得出的研究结论差异甚大。应用全国价格指数进行实证研究存在两方面不足,一是全国综合数据无法很好地反映出不同城市的较大差异性,二是国内的现有价格指数无法很好地代替价格水平数据来反映住房价格和住房租金的真正表现。本研究创新地利用城市面板数据,从城市层面实证我国住房价格和住房租金的短期关系,使国内理论研究对该现实问题有了更深入的了解,而且也推进该领域理论研究从全国层面深化到了城市层面。第四,首次通过构建城市住房价格和住房租金的联立方程模型,解决住房价格和住房租金的“内生性”,从城市层面实证了我国住房价格与住房租金的长期关系。国内已有的关于住房价格与住房租金之间长期关系的实证研究,都将两者视为相互的外生影响因素,造成了对两者因果关系的争论不休。本研究通过分析我国城市住房买卖市场与住房租赁市场的联动分析框架,应用2003-2008年全国35个大中城市的面板数据,构建我国城市住房价格和住房租金的联立方程模型,利用两阶段最小二乘法解决方程估计的内生性问题,准确掌握住房价格与住房租金之间的长期关系,并对两者的相互影响程度进行了量化。这使国内理论研究对该现实问题有了更深入的掌握,而且也促进该领域实证研究由“外生性”走向“内生性”。
二、中房集团绍兴公司开展房屋租赁经营成效显着（论文开题报告）
（1）论文研究背景及目的
此处内容要求：
首先简单简介论文所研究问题的基本概念和背景，再而简单明了地指出论文所要研究解决的具体问题，并提出你的论文准备的观点或解决方法。
写法范例：
本文主要提出一款精简64位RISC处理器存储管理单元结构并详细分析其设计过程。在该MMU结构中,TLB采用叁个分离的TLB,TLB采用基于内容查找的相联存储器并行查找,支持粗粒度为64KB和细粒度为4KB两种页面大小,采用多级分层页表结构映射地址空间,并详细论述了四级页表转换过程,TLB结构组织等。该MMU结构将作为该处理器存储系统实现的一个重要组成部分。
（2）本文研究方法
调查法：该方法是有目的、有系统的搜集有关研究对象的具体信息。
观察法：用自己的感官和辅助工具直接观察研究对象从而得到有关信息。
实验法：通过主支变革、控制研究对象来发现与确认事物间的因果关系。
文献研究法：通过调查文献来获得资料，从而全面的、正确的了解掌握研究方法。
实证研究法：依据现有的科学理论和实践的需要提出设计。
定性分析法：对研究对象进行“质”的方面的研究，这个方法需要计算的数据较少。
定量分析法：通过具体的数字，使人们对研究对象的认识进一步精确化。
跨学科研究法：运用多学科的理论、方法和成果从整体上对某一课题进行研究。
功能分析法：这是社会科学用来分析社会现象的一种方法，从某一功能出发研究多个方面的影响。
模拟法：通过创设一个与原型相似的模型来间接研究原型某种特性的一种形容方法。
三、中房集团绍兴公司开展房屋租赁经营成效显着（论文提纲范文）
（1）PDS发展投资控股集团有限公司转型问题研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| Abstract |
| 1 绪论 |
| 1.1 选题背景 |
| 1.2 研究目的和研究意义 |
| 1.2.1 研究目的 |
| 1.2.2 研究意义 |
| 1.3 文献综述 |
| 1.3.1 国外研究综述 |
| 1.3.2 国内研究综述 |
| 1.3.3 文献评述 |
| 1.4 研究内容与方法 |
| 1.4.1 研究内容 |
| 1.4.2 研究方法 |
| 1.5 创新点 |
| 2 核心概念和理论基础 |
| 2.1 概念界定 |
| 2.2 项目区分理论 |
| 2.3 SWOT战略分析理论 |
| 3 PDS发展投资控股集团有限公司发展现状及转型的必要性 |
| 3.1 PDS发展投资控股集团有限公司概况 |
| 3.2 PDS发展投资控股集团有限公司发展现状 |
| 3.2.1 公司主营业务 |
| 3.2.2 公司财务状况 |
| 3.3 PDS发展投资集团转型的必要性 |
| 3.3.1 河南省宏观政策性原因 |
| 3.3.2 集团公司自身发展需要 |
| 4 PDS发展投资控股集团有限公司转型中存在的问题及原因 |
| 4.1 PDS发展投资控股集团有限公司转型中的共性问题 |
| 4.1.1 政企分离不明显,企业职能定位不准 |
| 4.1.2 治理机构不规范,管理机制不健全 |
| 4.1.3 业务模式单一,资产盈利能力差 |
| 4.1.4 融资渠道狭窄,偿债压力较大 |
| 4.2 PDS发展投资控股集团有限公司转型中存在的特殊问题 |
| 4.2.1 公司盈利对政府补贴依赖较大 |
| 4.2.2 公司房地产销售收入下滑 |
| 4.2.3 非经营性的往来款和拆借款较多 |
| 4.2.4 公司有息债务规模大,财务费用较多,偿债压力较大 |
| 5 PDS发展投资控股集团有限公司转型SWOT分析 |
| 5.1 优势分析 |
| 5.1.1 PDS发展投资控股集团有限公司已具备政企分离的转型意识 |
| 5.1.2 资源整合经验丰富 |
| 5.1.3 成熟的公司治理模式 |
| 5.1.4 较强的融资能力和良好的信用记录 |
| 5.2 劣势分析 |
| 5.2.1 政企分离度不高 |
| 5.2.2 并表范围内的子公司实力较弱 |
| 5.2.3 缺乏专业性人才和相关经验 |
| 5.3 机会分析 |
| 5.3.1 区域经济和财政实力较强 |
| 5.3.2 自然垄断的行业优势和主导地位 |
| 5.3.3 公司项目储备充足 |
| 5.4 威胁分析 |
| 5.4.1 对外担保过多 |
| 5.4.2 平台融资政策趋严 |
| 5.4.3 领导变动频繁,不利于项目长期发展 |
| 6 PDS发展投资控股集团有限公司转型建议及保障 |
| 6.1 PDS发展投资控股集团有限公司转型的目标基本思路 |
| 6.1.1 转型发展的目标 |
| 6.1.2 转型发展的基本思路 |
| 6.2 PDS发展投资控股集团有限公司转型的建议 |
| 6.2.1 从政府角度 |
| 6.2.2 从PDS发展投资控股集团有限公司角度 |
| 6.2.3 从构建业务板块角度 |
| 6.2.4 从融资角度 |
| 6.3 PDS发展投资控股集团有限公司转型发展的保障措施 |
| 6.3.1 政策财力支持 |
| 6.3.2 管理体制保障 |
| 6.3.3 人才队伍保障 |
| 6.3.4 企业文化保障 |
| 7 总结和展望 |
| 参考文献 |
| 附录 |
（2）“租售同权”政策实施效果评价 ——以杭州市为例（论文提纲范文）
| 摘要 ABSTRACT 1 绪论 |
| 1.1 研究背景及意义 |
| 1.1.1 研究背景 |
| 1.1.2 研究意义 |
| 1.2 文献综述 |
| 1.2.1 “租售同权”相关政策 |
| 1.2.2 政策效果评价 |
| 1.3 研究内容与方法 |
| 1.3.1 研究内容 |
| 1.3.2 主要研究方法 |
| 1.3.3 技术路线 2 相关概念界定及理论综述 |
| 2.1 “租售同权”政策 |
| 2.1.1 “租售同权”的概念界定和内涵 |
| 2.1.2 “租售同权”的特征 |
| 2.2 公共政策评价理论 |
| 2.2.1 公共政策 |
| 2.2.2 公共政策评价 |
| 2.2.3 公共政策实施效果评价方法 |
| 2.3 本章小结 3 杭州市“租售同权”政策实施历程及现状分析 |
| 3.1 杭州市“租售同权”政策实施背景 |
| 3.1.1 源起: 2014年杭州人口饱和 |
| 3.1.2 试点: 2015年滨江试点积分制落户 |
| 3.1.3 契机: 2015年底浙江将全面放开县(市)落户限制 |
| 3.1.4 全面推行: 2016年8月1日杭州正式开始实施积分落户 |
| 3.1.5 政策加码: 楼市再限购,首提“暂停购房落户” |
| 3.1.6 存量房时代: 官方上线首个二手交易监管平台 |
| 3.1.7 积极信号: 连续5个季度杭州人才净流入全国排名第一 |
| 3.1.8 扩大影响: 2017年7月,杭州成为首批租赁试点城市 |
| 3.1.9 总结 |
| 3.2 杭州市“租售同权”政策落实情况 |
| 3.2.1 构建全国首个智慧住房租赁平台 |
| 3.2.2 杭州住房租赁方案试点方案出炉 |
| 3.2.3 杭州推出首宗租赁住房用地 |
| 3.2.4 杭州形成以公租房和拆迁安置房为主体的住房保障系统 |
| 3.2.5 保障承租人子女就近入学等权利 |
| 3.2.6 杭州施行居住证积分落户 |
| 3.2.7 杭州实行出租屋“旅馆式”管理 |
| 3.3 “租售同权”政策对杭州市的影响 |
| 3.3.1 房价:影响有限,城市继续分化 |
| 3.3.2 房地产投资:因素共振,总体相对平稳 |
| 3.3.3 租金:政策支撑,分层稳步上涨 |
| 3.4 本章小结 4 杭州市“租售同权”政策实施效果评价 |
| 4.1 杭州市“租售同权”政策实施效果评价设计思路 |
| 4.2 杭州市“租售同权”政策实施效果综合评价方法 |
| 4.2.1 确定评价指标的选取 |
| 4.2.2 确定相关评价指标体系的权重 |
| 4.2.3 模糊灰色综合评价方法构建 |
| 4.3 杭州市“租售同权”政策实施效果评价的指标数据收集及统计分析 |
| 4.3.1 问卷设计 |
| 4.3.2 问卷统计结果 |
| 4.4 “租售同权”政策实施效果评价模型的建立 |
| 4.4.1 “租售同权”政策实施效果评价的指标权重计算 |
| 4.4.2 “租售同权”政策实施效果模糊灰色综合评价 |
| 4.5 杭州市“租售同权”政策实施评价结果分析 |
| 4.6 本章小结 5 杭州市“租售同权”政策实施效果评价结果分析 |
| 5.1 承租人权利保障方面 |
| 5.1.1 承租人与购房人可享受的权利不对等 |
| 5.1.2 承租人与购房人可享受的公共服务资源不相同 |
| 5.2 住房租赁企业方面 |
| 5.2.1 住房租赁企业整体规范程度不够 |
| 5.2.2 市场性住房租赁产品不成熟 |
| 5.3 政府宏观调控方面 |
| 5.3.1 住房租赁市场交易较为活跃 |
| 5.3.2 住房租金价格走势平稳 |
| 5.4 本章小结 6 “租售同权”政策实施改进建议 |
| 6.1 承租人权利保障方面 |
| 6.1.1 规范住房租赁市场,满足承租人基本需求 |
| 6.1.2 加快立法进度,进一步实现“租售同权” |
| 6.1.3 加速户籍制度改革,让房屋回归居住属性 |
| 6.2 住房租赁企业方面 |
| 6.2.1 拓宽融资渠道,转向轻资产运营 |
| 6.2.2 提高产品品质,满足承租人有效需求 |
| 6.2.3 实现产品创新,研发住房租赁新模式 |
| 6.3 政府宏观调控方面 |
| 6.3.1 逐步完善住房供应体系 |
| 6.3.2 群体协调施策和优化租赁标准体系齐头并进 |
| 6.3.3 大力发展优质公共服务资源,促进其均等分布 |
| 6.3.4 多措并举,消解优化库存 |
| 6.3.5 因城施策,扩大租赁住房的土地供给 |
| 6.3.6 完善住房租赁市场监管,强化大数据化管理 |
| 6.4 本章小结 7 总结与展望 |
| 7.1 总结 |
| 7.2 创新点 |
| 7.2.1 评价内容创新 |
| 7.2.2 指标选取更科学 |
| 7.2.3 应用范围更加广泛 |
| 7.3 不足 参考文献 附录A 杭州市“租售同权”政策实施效果满意度调查问卷 附录B 调查问卷数据整理结果 作者简介 作者在攻读硕士学位期间获得的学术成果 致谢 |
（3）基层政府权力运行法治化问题研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| abstract |
| 第一章 绪论 |
| 一、研究缘起:基层法治离我们有多远? |
| 二、基层治理的法治悖论 |
| 三、研究现状与文献综述 |
| 四、基本概念界定与研究范围限定 |
| 五、研究思路与研究内容 |
| 第二章 基层政府权力运行的现实困境与发展方向 |
| 第一节 基层政府的职能与职权 |
| 一、基层政府职能与职权的规范分析 |
| 二、基层政府职权的法律特征 |
| 第二节 基层政府权力运行现状分析 |
| 一、基层政府失灵与政府权力异化 |
| 二、基层政府权力运行异化之根源 |
| 第三节 基层政府权力运行的价值塑造 |
| 一、基层政府治理的理念误区与极端倾向 |
| 二、合法性:基层政府权力运行的价值底线 |
| 三、有效性:基层政府权力运行的价值重塑 |
| 四、基层政府权力运行法治化的三维架构 |
| 第三章 基层政府权力配置的法治化 |
| 第一节 基层政府权力配置失衡及其解决路径 |
| 一、问题意识:纵向权力配置失衡 |
| 二、制度性根源:法定职权与管理的错位 |
| 三、关于基层乡镇政府地位的理论主张 |
| 第二节 强镇扩权:基层政府赋权改革探索与反思 |
| 一、改革历程与实践样本 |
| 二、行政性分权:强镇扩权改革的路径反思 |
| 第三节 基层政府赋权的法治化路径 |
| 一、确立基层政府权力配置的基本原则 |
| 二、明确基层政府权力配置的法治目标:建设基层服务型政府 |
| 三、健全基层政府权力配置的法治保障 |
| 第四章 基层政府权力行使的法治化 |
| 第一节 基层政府权力行使的实践图景——以上海群租治理为例 |
| 一、基层政府权力行使的现实——群租治理的真实场景 |
| 二、基层政府权力行使的依据——群租治理的政策推进 |
| 三、基层政府权力行使的过程——群租治理中的街镇角色 |
| 第二节 基层政府权力行使的现实特征 |
| 一、基层政府权力的“运动式运行”困境 |
| 二、基层政府权力的“压力型运行”困境 |
| 三、基层政府权力的“失调型运行”困境 |
| 第三节 基层政府权力行使的法治化建构 |
| 一、基层政府权力行使的法治框架 |
| 二、基层政府规范性文件的法治化 |
| 三、基层政府行政决策的法治化 |
| 四、基层政府行政执法的法治化 |
| 第五章 基层政府权力监督的法治化 |
| 第一节 基层政府权力腐败的表象与根源 |
| 一、基层政府权力腐败:硬腐败与软腐败 |
| 二、基层政府权力廉政监督与效能监督的统一 |
| 第二节 基层政府权力运行的廉洁性监督 |
| 一、基层政府权力腐败的危害性 |
| 二、基层政府权力运行腐败的根源分析 |
| 三、价值导向:从事后惩戒转向事前预防 |
| 四、基层政府权力监督的制度化构建 |
| 第三节 基层政府权力效能监督的法治化 |
| 一、基层政府效能监督的实证分析:以2019年D区街镇考核为例 |
| 二、基层政府效能监督的法治困境 |
| 三、基层政府效能监督法治化的改进路径 |
| 第六章 余论:基层政府权力运行法治化的未来展望 |
| 第一节 基层政府权力运行过程中的法治虚无主义批判 |
| 一、基层治理中法治虚无主义的新变异 |
| 二、基层法治虚无主义的形态与后果 |
| 第二节 警惕基层政府权力运行过程中的法治浪漫主义 |
| 一、法治浪漫主义思潮的形成 |
| 二、法治浪漫主义的迷惑性与危害性 |
| 第三节 坚持基层政府权力运行的法治现实主义 |
| 一、把握社会主义初级阶段的时代背景 |
| 二、秉持法治现实主义的渐进改革立场 |
| 三、基层政府权力运行法治化的渐进实现路径 |
| 参考文献 |
| 在读期间科研成果 |
| 后记—兼怀人生四十 |
（4）我国长租公寓盈利模式研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| Abstract |
| 第一章 绪论 |
| 第一节 研究背景及意义 |
| 第二节 文献综述 |
| 一、国内文献研究综述 |
| 二、国外文献综述 |
| 第三节 研究思路与方法 |
| 一、研究思路 |
| 二、研究方法 |
| 第四节 研究创新点 |
| 第二章 核心概念与基础理论 |
| 第一节 核心概念及分类 |
| 一、长租公寓含义及分类 |
| 二、盈利模式的定义及分类 |
| 第二节 基础理论 |
| 一、产业链理论 |
| 二、微笑曲线理论 |
| 第三章 我国长租公寓现有盈利模式 |
| 第一节 长租公寓行业共性分析 |
| 一、行业迅速发展 |
| 二、盈利方式趋同 |
| 三、公寓用户画像 |
| 第二节 产开发商类公寓盈利模式 |
| 一、资产增值 |
| 二、品牌溢价 |
| 第三节 中介类公寓现有盈利模式 |
| 一、租金差 |
| 二、装修溢价 |
| 三、时间差溢价 |
| 第四节 酒店类公寓盈利模式 |
| 一、酒店改造提高租房溢价 |
| 二、利用成熟的管理经验吸引客户群 |
| 第五节 品牌机构类公寓现有盈利模式 |
| 一、灵活多变的经营方式 |
| 二、“产品+服务”的增值服务 |
| 第四章 我国长租公寓盈利困境分析 |
| 第一节 地产开发商类公寓盈利困境 |
| 一、短期内实现盈利困难 |
| 二、管理层级过多 |
| 第二节 中介类公寓盈利困境 |
| 一、资金周转问题 |
| 二、运营思维固化 |
| 第三节 酒店类公寓盈利困境 |
| 一、长短租系统难以结合 |
| 二、线上运营能力相对薄弱 |
| 第四节 品牌机构类公寓盈利困境 |
| 一、盲目使用金融工具 |
| 二、未达到规模经济状态 |
| 三、用户体验层面设计不够丰富 |
| 第五章 我国长租公寓改善盈利模式的建议 |
| 第一节 地产开发商类公寓 |
| 一、将长租公寓业务纳入房企战略规划 |
| 二、借助类REITs实现有资产管理闭环 |
| 三、实行组织扁平化管理 |
| 第二节 中介类公寓 |
| 一、转型为房屋租赁信息平台管理者 |
| 二、利用“租房ABS”实现融资 |
| 第三节 酒店类公寓 |
| 一、长短租相结合 |
| 二、线上线下相结合 |
| 第四节 品牌机构类公寓 |
| 一、供应链资产证券化 |
| 二、企业盈利后向化 |
| 三、社群公寓细分化 |
| 第六章 结论与展望 |
| 第一节 研究结论 |
| 第二节 不足与展望 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
（5）商事习惯适法性判定标准研究（论文提纲范文）
| 内容摘要 |
| abstract |
| 绪论 |
| 第一章 现行法构造下商事习惯适法性判定标准透视 |
| 第一节 商事习惯适法性判定标准的理论共识与实践分歧 |
| 一、商事习惯适法性标准的理论共识 |
| 二、商事习惯适法性判定标准实践立场的多元化 |
| 三、理论共识与多元立场的分歧反思 |
| 第二节 公序良俗作为商事习惯适法性判定标准的逻辑审视 |
| 一、公序良俗作为商事习惯适法性判定标准的立法意旨 |
| 二、公序良俗作为商事习惯适法性判定标准的规制逻辑 |
| 三、商事习惯区分于民事习惯公序良俗程度的差异性 |
| 第三节 公序良俗作为商事习惯适法性判定标准的评析 |
| 一、商事习惯法源制度的规则体系 |
| 二、公序良俗作为商事习惯适法性判定标准的不足 |
| 三、公序良俗作为商事习惯适法性判定标准不足的成因分析 |
| 小结 |
| 第二章 商事习惯适法性判定功能性标准的内容确立 |
| 第一节 法律强制介入市场交易活动的理论基础 |
| 一、商事习惯在企业法中的历史沿革与功能阐释 |
| 二、法律强制介入市场交易活动的理论溯源及启示 |
| 三、法律强制介入市场交易活动的目的:消除交易社会负面外部效应 |
| 第二节 法律强制介入市场交易活动的功能分类 |
| 一、防范对不特定当事人利益影响而避免损害社会公共利益 |
| 二、防范对特定当事人利益影响而避免损害交易弱者利益 |
| 第三节 商事习惯适法性判定功能性标准的具体内容 |
| 一、功能性判定标准之一:公序良俗 |
| 二、功能性判定标准之二:公平 |
| 三、功能性判定标准的一体两面的关系界定 |
| 小结 |
| 第三章 功能性判定标准与民法其它基本原则的关系校正 |
| 第一节 功能性判定标准与平等原则 |
| 一、平等原则的内涵与法律属性 |
| 二、功能性判定标准与平等原则的关系界定 |
| 三、功能性判定标准与平等原则关系的司法验证 |
| 第二节 功能性判定标准与自愿原则 |
| 一、自愿原则的基本内涵 |
| 二、功能性判定标准与自愿原则的关系厘定 |
| 三、功能性判定标准与自愿原则关系的司法再校验 |
| 第三节 功能性判定标准与合法原则 |
| 一、合法原则的法律表达与规范类型 |
| 二、功能性判定标准与强制性法律规范 |
| 三、功能性判定标准与任意性法律规范 |
| 第四节 功能性判定标准与诚信原则 |
| 一、诚信原则的内涵与基本功能 |
| 二、功能性判定标准与诚信原则的关系界定 |
| 三、功能性判定标准与诚信原则关系的司法验证 |
| 第五节 功能性判定标准与绿色原则 |
| 一、绿色原则条款的规范性质 |
| 二、功能性判定标准与作为绿色原则的关系解析 |
| 三、功能性判定标准与绿色原则关系的司法实证 |
| 小结 |
| 第四章 商事习惯适法性判定中公序良俗原则的运用 |
| 第一节 公序良俗原则的内涵与基本类型 |
| 一、公序良俗原则的内涵 |
| 二、公序良俗原则的基本类型 |
| 三、公序良俗评价商事习惯的具体路径 |
| 第二节 商事习惯适法性判定中公序良俗原则的司法实证 |
| 一、公序良俗评价商事习惯适法性的司法实践样态 |
| 二、公序良俗评价商事习惯适法性存在的问题 |
| 三、司法实践问题的成因解析与完善思路 |
| 第三节 公序良俗判断商事习惯适法性的理性立场 |
| 一、公序良俗原则的审慎谦抑介入 |
| 二、矫正公序良俗原则的泛化适用 |
| 三、公序良俗原则具体适用时的动态理解 |
| 第四节 商事习惯适法性判定公序良俗原则的类型化认定 |
| 一、商事习惯违背公序良俗原则的类型分析 |
| 二、不同类别商事习惯公序良俗的判断 |
| 小结 |
| 第五章 商事习惯适法性判定中公平原则的运用 |
| 第一节 公平原则的基本内涵与类型梳理 |
| 一、公平原则的内涵 |
| 二、公平原则的类型 |
| 三、商事习惯适法性审查中公平原则的具体理解 |
| 第二节 商事习惯适法性判定中公平原则的司法实证 |
| 一、公平原则校验商事习惯适法性的基本立场 |
| 二、公平原则校验商事习惯适法性存在的问题 |
| 三、公平原则校验商事习惯适法性问题的原因分析 |
| 第三节 商事习惯适法性判定中公平原则的体系适用 |
| 一、商事习惯公平性判定与商法效率原则的关系厘定 |
| 二、商事习惯公平性判定的基本理念 |
| 三、商事习惯公平性判定的目标定位 |
| 四、商事习惯公平性判定关注的具体要素 |
| 第四节 商事习惯适法性审查中公平原则的类型化适用 |
| 一、商主体间适用商事习惯时的公平性判断 |
| 二、商事主体与非商事主体间适用商事习惯时的公平性判断 |
| 三、非商事主体间适用商事习惯时的公平性判断 |
| 小结 |
| 结语 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
| 攻读博士学位期间的研究成果 |
（6）违法合同的效力问题研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| Abstract |
| 导论 |
| 一、选题背景及研究动因 |
| 二、选题的理论与现实意义 |
| 三、研究状况 |
| 四、论文结构与研究方法 |
| 第一章 违法合同的“法”规范:强制性规定 |
| 第一节 强制性规定的概念诠释 |
| 一、强制性规定的范围 |
| 二、相关概念辨异 |
| 三、强制性规定的祛魅 |
| 第二节 强制性规定类型化的演变 |
| 一、类型化的现实性 |
| 二、类型化的追根溯源 |
| 三、类型化继受的缺失 |
| 第三节 类型化既存问题成因 |
| 一、法源误区 |
| 二、储备不足 |
| 三、识别路径指示不明 |
| 第四节 二分法类型化的适用功能 |
| 一、二分法类型化的功效 |
| 二、二分法类型化的考量 |
| 三、类型化精准目标的践行 |
| 四、未入典并不是废弃 |
| 小结 |
| 第二章 违法合同无效规则的判断理论 |
| 第一节 违法合同无效规则的历史演化 |
| 一、无效合同的起源 |
| 二、民法总则第153条对无效合同规则的影响 |
| 三、我国无效合同规则发展趋势 |
| 第二节 违法合同无效规则的建构基础 |
| 一、民法学基础:公平 |
| 二、伦理学基础:良知 |
| 三、哲学基础:正义 |
| 四、经济学基础:效率 |
| 第三节 违法合同无效规则的理念 |
| 一、首要需求:交易秩序之维护 |
| 二、必然结果:契约自由之保障 |
| 三、内在目的:鼓励和促进交易 |
| 小结 |
| 第三章 违法合同效力的司法识别 |
| 第一节 司法识别误区 |
| 一、裁判文书适用法律条文不规范 |
| 二、合同无效认定扩大化 |
| 三、强制性规定类型识别错位 |
| 四、合同无效判定依据不当 |
| 五、适用诉讼时效认知不一 |
| 第二节 无效合同司法识别误区的成因 |
| 一、忽视法律适用 |
| 二、强制性规定滥觞 |
| 三、强制性规定类型识别不清 |
| 第三节 无效合同识别误区之矫治方法 |
| 一、清理限缩强制性规定 |
| 二、慎重判定违法合同无效 |
| 三、确定存疑推定有效规则 |
| 小结 |
| 第四章 违法合同的特例:嗣后补正合同效力 |
| 第一节 嗣后补正合同创设的必要性 |
| 一、嗣后补正合同的概念及特征 |
| 二、嗣后补正合同现存困境 |
| 三、嗣后补正合同缺失性 |
| 第二节 域外启示 |
| 一、违法合同未必无效 |
| 二、违法合同嗣后补正效力的法益权衡 |
| 三、违法合同有效的法律后果不足为鉴 |
| 第三节 嗣后补正合同的性质 |
| 一、嗣后补正合同异于合同效力补正 |
| 二、嗣后补正合同不同于无效合同转换 |
| 三、嗣后补正合同的有效性 |
| 小结 |
| 结语 |
| 参考文献 |
| 在读期间科研成果 |
| 致谢 |
（7）广东省城乡住房建设历程与住房保障制度研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| ABSTRACT |
| 第一章 绪论 |
| 1.1 研究对象及其概念界定 |
| 1.1.1 城乡 |
| 1.1.2 住房保障制度 |
| 1.1.3 住房建设 |
| 1.2 研究背景 |
| 1.2.1 研究缘起 |
| 1.2.2 社会背景 |
| 1.2.3 学术背景 |
| 1.3 研究目标、内容与方法 |
| 1.3.1 研究目标 |
| 1.3.2 研究内容 |
| 1.3.3 研究方法 |
| 1.3.4 研究框架 |
| 1.4 研究意义及创新点 |
| 1.4.1 研究意义 |
| 1.4.2 创新点 |
| 第二章 国内外相关文献综述 |
| 2.1 住房保障制度与政策研究 |
| 2.1.1 住房制度与政策 |
| 2.1.2 住房保障制度的目标及原则 |
| 2.2 住房建设与发展历程研究 |
| 2.3 住房问题及近期最新研究 |
| 2.4 境外住房制度发展研究 |
| 第三章 广东省住房建设发展综述 |
| 3.1 广东省住房社会总体发展特点 |
| 3.1.1 人口规模 |
| 3.1.2 社会经济发展水平 |
| 3.1.3 住房建设水平 |
| 3.2 广东省住房建设历程阶段划分及特征 |
| 3.2.1 传统福利住房建设时期(1949-1977年) |
| (1)财政负担与住房紧缺 |
| (2)城市私人房产公有化 |
| (3)工业建设优先,住房标准降低 |
| (4)住房作为一种福利 |
| (5)住房类型阶段变化——从修缮利用到多类型公房新建逐步开展 |
| 3.2.2 住房福利制改革时期(1978-1991年) |
| (1)国有土地的有偿使用 |
| (2)住房商品化的开始及推进 |
| (3)低收入人群住房问题出现 |
| (4)公房出售、提租补贴 |
| (5)住房投资建设主体更多元 |
| (6)住房类型阶段变化——商品房出现,公房市场化流通 |
| 3.2.3 房改全面推进时期(1992-2002年) |
| (1)住房结构不均衡 |
| (2)住房的货币化分配 |
| (3)住房供应类型多层次 |
| (4)住房类型阶段变化——商品房与保障性住房组成住房供应体系 |
| 3.2.4 加强保障性住房建设,政府供给回归时期(2003年-至今) |
| (1)住房保障政府、市场双重失灵 |
| (2)房地产业成为国民经济支柱产业 |
| (3)房地产政策紧密调控 |
| (4)重视保障性住房 |
| (5)住房类型阶段变化——从限价房到保障房的并轨 |
| 3.3 广东省住房建设类型及时代背景 |
| 3.4 本章小结 |
| 3.4.1 计划经济时期 |
| (1)对现存住房的认识不同 |
| (2)对住房的投资量不够 |
| (3)住房福利分配制度的不平等 |
| 3.4.2 市场经济过渡时期 |
| (1)国民经济逐渐依赖房地产行业 |
| (2)政府释放原有公房进入市场,拓宽供应对象 |
| (3)土地使用权的出让与房改引入市场资本 |
| 3.4.3 社会主义市场经济时期 |
| (1)市场经济转型引发企业破产,住房困难人群增加 |
| (2)保障性住房供应不足且对象受局限 |
| (3)高房价催生住房畸形发展,需求严重不均衡 |
| 3.4.4 社会主义市场经济新时代 |
| (1)租赁市场成发展新动能 |
| (2)一线城市土地供应紧缺 |
| (3)城中村的更新改造引发新居住问题 |
| 第四章 政府建设住房发展历程 |
| 4.1 早期向特定人群提供的公房建设阶段 |
| 4.1.1 工人新村 |
| (1)工业优先发展,简易快速化建设工人住房 |
| (2)统一规划集中建设并配套公服设施 |
| (3)现代化建设,持续保障工人阶级住房问题 |
| 4.1.2 职工住宅 |
| (1)改善职工的居住条件,提升职住平衡水平 |
| (2)拓宽建设资金来源,集资建设住房 |
| (3)职工住房纳入安居工程 |
| 4.1.3 华侨新村 |
| (1)华侨被逐,设立安置机构保护归侨的合法权益 |
| (2)旧房失修新房告急,模仿工人新村建高质量社区 |
| 4.2 保障性安居工程救济扶贫建设 |
| 4.2.1 解困房 |
| (1)企业转型失败员工遭淘汰,政府兴建“解困房”以优惠价出售 |
| (2)纳入安居工程被经适房取代 |
| 4.2.2 保障性安居工程 |
| (1)全民安居工程作为首要 |
| (2)完善住房保障机构 |
| (3)健全住房保障管理体系 |
| (4)安居工程按住房保障和人才安居两个方向分别发展 |
| (5)人才住房和保障性住房并列推进 |
| 4.2.3 经济适用房 |
| (1)经适房与商品房供应对象互补 |
| (2)更改经济适用房的定位 |
| (3)政策加强,改进和规范经济适用房制度 |
| (4)停建经适房,对象纳入公租房逐步建立安居型商品房配售体系 |
| 4.2.4 廉租房 |
| (1)廉租房作为经适房的补充,保障最低收入人群的居住问题 |
| (2)廉租房的来源、渠道、定价等供应标准的逐步确立 |
| (3)廉租房得到党和国家的高度重视,成为住房保障的核心工程内容 |
| (4)廉租房多渠道筹集的探索 |
| (5)公租房并轨运行,各市廉租房陆续退出住房保障历史舞台 |
| 4.2.5 公共租赁房 |
| (1)深圳借鉴香港提出公租房建设 |
| (2)全国加快发展公共租赁房实施 |
| (3)珠三角地区建立公共租赁住房制度 |
| 4.3 住房的修缮与改造作为辅助 |
| 4.3.1 棚户区改造 |
| (1)确立棚改意义和指导编制工作 |
| (2)加快推进集中成片棚户区改造 |
| (3)棚户区改造投融资平台搭建 |
| (4)各市制定统一棚户区改造范围和标准 |
| (5)加大棚改安置和住房保障货币化力度 |
| 4.3.2 农村住房改造 |
| (1)吸收外资“见缝插针式”危房修缮与改造 |
| (2)农村安居工程——解决泥砖房 |
| (3)农村危房改造加大实施力度 |
| 4.4 本章小结 |
| 4.4.1 保障性住房建设及管理有待完善 |
| 4.4.2 户籍限制下流动部分居民艰难安居 |
| 4.4.3 “保障房化”完成指标任务,仍需深知居民需求 |
| 4.4.4 保障性住房政策执行欠规范、立法仍需加强 |
| 第五章 市场建设住房发展历程 |
| 5.1 住房商品化的开端 |
| 5.1.1 引进外资促成首个商品房 |
| 5.1.2 土地使用权的商品化 |
| (1)土地劣用、多占少用、城市建设缺乏稳定资金来源 |
| (2)土地征收使用费、全国土地第一拍 |
| 5.1.3 综合开发、配套建设、环境提升 |
| (1)楼盘热销、住区类型多样化 |
| (2)商品房空置总量直线上升 |
| (3)整治烂尾楼 |
| 5.2 房地产不健康发展加剧 |
| (1)从宏观调控进入建设标准调控 |
| (2)带住房保障性质的商品房(限价普通商品住房)试点推广 |
| (3)各市全面铺开房地产市场秩序专项整治 |
| (4)部分城市房地产市场调控政策适当放宽 |
| 5.2.1 鸽笼屋引发房地产全方位调控系列政策 |
| 5.3 房地产市场整顿——去库存、调整住房套型结构 |
| 5.4 商品房中的“保障性住房” |
| 5.4.1 限价房 |
| 5.5 城市更新模式下的城中村改造 |
| (1)城中村抢建引发改造工作的开展 |
| (2)城中村改造纳入“三旧改造”范围,改造方式规范化 |
| (3)改造策略进一步调整为综合治理方式 |
| 5.6 房屋租赁市场的发展 |
| (1)租售同权概念的提出 |
| (2)商业、办公、集体用地等多渠道租赁住房改造 |
| 5.7 本章小结 |
| 5.7.1 以面积为导向的市场住房难以解决实际需求 |
| 5.7.2 市场宏观调控政策进退两难,政府与市场共生关系已形成 |
| 5.7.3 利益驱动下的城中村改造喜忧参半 |
| 第六章 社会建设住房发展历程 |
| 6.1 农村住房自建历程 |
| 6.1.1 农村宅基地集体所有的确立 |
| 6.1.2 农村自建房迎来小高潮 |
| 6.1.3 农村小产权房的诞生 |
| (1)针对小产权房提出治理办法 |
| (2)为小产权房解禁作出政策探索 |
| 6.1.4 农村住房的更新换代 |
| 6.1.5 务工农民增多农村住房空置 |
| 6.2 经租房 |
| (1)私房比例过大、秩序混乱,对其改造并规范形式及改造范围 |
| (2)对漏改房屋进行补改 |
| (3)对华侨经租房予以发还,规定发还界限 |
| (4)落实非华侨经租房返还 |
| 6.3 早期的私人建房 |
| 6.4 民间改造——社会提供的“保障房” |
| 6.4.1 “知青搭阁楼” |
| 6.4.2 “厂房改公寓” |
| 6.4.3 “房中房”(劏房) |
| (1)禁止隔断 |
| (2)安全条件下允许改造 |
| 6.4.4 “城中村加建” |
| 6.5 本章小结 |
| 6.5.1 农村住房建设自发性较强,布局混乱 |
| 6.5.2 农村住房整体建设质量不高,安全性低 |
| 6.5.3 农村住房外观形态与环境反差巨大、地域性特色衰退 |
| 6.5.4 农村住房保障缺乏制度规范的支持,缺乏政策指引 |
| 第七章 结论与讨论 |
| 7.1 住房供应 |
| 7.1.1 广东省住房供应的历史发展总结 |
| 7.1.2 广东省住房供应核心问题讨论 |
| 7.2 住房分配公平性 |
| 7.2.1 广东省住房分配的历史发展总结 |
| 7.2.2 广东省住房分配核心问题讨论 |
| 7.3 住房品质与可持续性 |
| 7.3.1 广东省住房品质与可持续性的历史发展总结 |
| 7.3.2 广东省住房品质与可持续性核心问题讨论 |
| 7.4 针对广东省住房供应的建议 |
| (1)调整优化住房结构、精准供应 |
| (2)扩大保障覆盖面、完善公租房制度 |
| (3)合理规范保障流程、形成可支付住房保障体系 |
| 7.5 不足与展望 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
| 附录 |
| 附录1 全国住房保障政策整理 |
| 附录2 广东省住房保障政策整理 |
| 附录3 地级市住房保障政策整理 |
| 攻读硕士学位期间取得的研究成果 |
| 附件 |
（8）多中心理论视阈下北京市群租房治理问题研究 ——以北京市天通苑社区为例（论文提纲范文）
| 摘要 |
| ABSTRACT |
| 第一章 绪论 |
| 1.1 选题背景与意义 |
| 1.1.1 选题背景 |
| 1.1.2 研究意义 |
| 1.2 研究思路与研究方法 |
| 1.2.1 研究思路 |
| 1.2.2 研究方法 |
| 1.3 主要创新点及难点 |
| 第二章 理论概述 |
| 2.1 概念界定 |
| 2.1.1 群租与合租 |
| 2.1.2 群租的表现形式 |
| 2.2 理论基础 |
| 2.2.1 多中心理论的主要内容 |
| 2.2.2 多中心理论的适用性 |
| 2.3 研究综述 |
| 2.3.1 群租房治理文献综述 |
| 2.3.2 多中心理论文献综述 |
| 第三章 北京市群租房的现状、成因及引发的问题 |
| 3.1 北京市群租房的现状 |
| 3.1.1 群租房规模与区域分布 |
| 3.1.2 群租房居住对象分类 |
| 3.1.3 群租房涉及的利益群体 |
| 3.2 北京市群租房的成因 |
| 3.2.1 经济社会原因 |
| 3.2.2 政府公共管理原因 |
| 3.2.3 房屋租赁市场原因 |
| 3.3 北京市群租房引发的问题 |
| 3.3.1 安全隐患问题 |
| 3.3.2 对相邻住户权益的损害 |
| 3.3.3 物业管理难度增大 |
| 3.4 北京市群租房治理政策 |
| 3.4.1 出台房屋租赁管理规定 |
| 3.4.2 选取重点试点集中执法 |
| 3.4.3 严查中介代理群租行为 |
| 3.4.4 鼓励举报开展整治宣传 |
| 第四章 北京市群租房治理个案分析--以天通苑社区为例 |
| 4.1 天通苑社区群租房基本情况 |
| 4.1.1 天通苑社区简介 |
| 4.1.2 天通苑社区群租房概况 |
| 4.2 社区群租房治理举措及成效 |
| 4.2.1 物业公司排查清理先行 |
| 4.2.2 街道、居委会及物业三级联动整治 |
| 4.2.3 房产中介、社会组织积极参与 |
| 4.3 社区群租房治理实证调研过程 |
| 4.3.1 调研区域和调研对象 |
| 4.3.2 问卷设计及访谈提纲 |
| 4.3.3 调研过程的开展 |
| 4.4 社区群租房治理实证调研结果 |
| 4.4.1 群租依然普遍 |
| 4.4.2 二房东问题突出 |
| 4.4.3 政策流于形式 |
| 4.4.4 群租户情绪对立 |
| 4.4.5 社区自治困难 |
| 4.5 社区群租房治理问题的原因探析 |
| 4.5.1 政府运动式执法的局限性 |
| 4.5.2 政府与市场的博弈失利 |
| 4.5.3 政府与社区权责不对等 |
| 第五章 多中心理论视角下北京市群租房治理模式构建 |
| 5.1 指导思想 |
| 5.1.1 社会公平 |
| 5.1.2 社会善治 |
| 5.2 群租房多中心治理模式的理论阐释 |
| 5.2.1 多元中心治理主体 |
| 5.2.2 合作博弈治理方式 |
| 5.2.3 公共利益治理目标 |
| 5.3 群租房多中心治理模式的现实建构 |
| 5.3.1 治理主体的定位与分工 |
| 5 3.2 多元合作制衡模式建构 |
| 5.3.3 群租各方实现利益共赢 |
| 5.4 群租房多中心治理模式的运行保证 |
| 5.4.1 政府需完善立法加强监管 |
| 5.4.2 社区需与租户建立情感纽带 |
| 5.4.3 企业需创新经营理念和商业模式 |
| 结论 |
| 参考文献 |
| 附录 |
| 致谢 |
| 攻读学位期间发表的学术论文目录 |
（9）发展型产业政策与中国房地产业的变迁（1992-2012）（论文提纲范文）
| 摘要 |
| Abstract |
| 导论 |
| 一、 研究问题 |
| 二、 文献回顾 |
| （一） 国外房地产研究的主要理论流派 |
| （二） 关于中国房地产业发展变迁的具体解释路径 |
| 三、 研究方法 |
| 四、 研究思路与分析框架 |
| 五、 研究的创新与意义 |
| 六、 实证材料的获取 |
| 第一章 发展主义、产业政策与产业变迁 |
| 一、 发展主义与经济增长 |
| （一） 拉美的现代化与古典发展主义 |
| （二） 东亚经济奇迹与新发展主义 |
| （三） 经济发展主义的核心逻辑 |
| 二、 国家产业政策与产业发展 |
| 三、 发展型产业政策与产业变迁 |
| （一） 发展型产业政策的定义 |
| （二） 发展型产业政策的要素框架 |
| 第二章 发展型产业政策的萌芽与房地产业的初兴 |
| 一、 房地产业的早期发展（1992-1998） |
| （一） 从起步到初兴 |
| （二） 商品化与低度市场化 |
| （三） 作为新兴产业 |
| （四） 对居民生活的有限影响 |
| 二、 发展主义战略认知的早期建构 |
| （一） “发展”作为一种理想和经济意识形态 |
| （二） 市场作为一种神话的初现 |
| （三） 房地产经济工具主义 |
| 三、 计划与行政主导下的产业政策 |
| 四、 增长与稳定的钟摆机制：产业幼稚的“恶果” |
| 五、 政企关系：体制依附下的“合作” |
| 六、 小结 |
| 第三章 从行政主导到市场机制：发展型产业政策的转型 |
| 一、 发展主义的战略认知的强化与调适 |
| （一） 从数字增长到发展质量 |
| （二） 市场的纵横与社会的回归 |
| （三） 简单工具主义的超越 |
| 二、 市场化主导下的产业政策 |
| 三、 增长与稳定的钟摆机制：危机下的权宜选择 |
| 四、 政企关系：市场游戏中的博弈、共谋与合作 |
| 五、 小结 |
| 第四章 产业政策转型下的房地产业（1998-2012） |
| 一、 产业“繁荣”的形成 |
| 二、 市场化水平的提升 |
| 三、 作为支柱或主导产业 |
| 四、 房地产深刻影响个人生活 |
| 五、 小结 |
| 第五章 结论与讨论：房地产业及其发展主义 |
| 一、 研究结论 |
| 二、 进一步讨论 |
| （一） 中国房地产业：成也发展主义，败也发展主义 |
| （二） 超越发展主义：重构产业良性发展机制 |
| 参考文献 |
| 附录：中国房地产业 1992-2012 年间主要政策文件 |
| 作者在攻读博士学位期间公开发表的论文 |
| 作者在攻读博士学位期间所参与的科研项目 |
| 致谢 |
（10）中国城市住房价格与住房租金的影响因素及相互关系研究（论文提纲范文）
| 致谢 摘要 Abstract 目录 图目录 表目录 1 绪论 |
| 1.1 研究背景与问题提出 |
| 1.1.1 现实背景 |
| 1.1.2 理论背景 |
| 1.1.3 问题提出 |
| 1.2 研究目标与概念界定 |
| 1.2.1 已有研究 |
| 1.2.2 研究目标 |
| 1.2.3 概念界定 |
| 1.3 研究方法与技术路线 |
| 1.3.1 研究方法 |
| 1.3.2 资料来源 |
| 1.3.3 技术路线 |
| 1.4 研究内容与章节安排 |
| 1.4.1 研究内容 |
| 1.4.2 章节安排 2 城市住房价格与住房租金理论研究的回顾与述评 |
| 2.1 城市住房价格与住房租金理论研究的演进 |
| 2.1.1 单一市场理论 |
| 2.1.2 双重市场理论 |
| 2.1.3 整体市场理论 |
| 2.2 单一市场理论中住房价格与住房租金的研究述评 |
| 2.2.1 单一市场理论的基本研究模型 |
| 2.2.2 传统房价房租现值模型的应用与争论 |
| 2.3 双重市场理论中住房价格与住房租金的研究述评 |
| 2.3.1 双重市场理论的基本研究模型 |
| 2.3.2 住房价格和住房租金影响因素的研究 |
| 2.3.3 住房价格和住房租金相互关系的研究 |
| 2.4 整体市场理论中住房价格与住房租金的研究述评 |
| 2.4.1 整体市场理论的基本研究模型 |
| 2.4.2 住房价格和住房租金影响因素及相互关系的研究 |
| 2.5 已有研究的不足与启示 |
| 2.5.1 已有研究小结 |
| 2.5.2 有待改进之处 |
| 2.5.3 对本文的启示 3 中国城市住房买卖市场与住房租赁市场的发展与现状 |
| 3.1 我国住宅产业发展的历史背景 |
| 3.1.1 快速城市化为住宅产业打开广阔的发展空间 |
| 3.1.2 转轨市场化为住宅产业提供难得的历史机会 |
| 3.1.3 城乡二元化依然存在引致城市居民分化明显 |
| 3.1.4 社会财富不断增加引发居民投资性需求增多 |
| 3.1.5 金融体系尚未健全导致资金过度集中于楼市 |
| 3.2 城市住房买卖市场的发育现状与房价问题 |
| 3.2.1 住房买卖市场的发展过程 |
| 3.2.2 住房买卖市场的供需双方 |
| 3.2.3 城市住房价格的简单描述 |
| 3.2.4 房价收入比的计算与分析 |
| 3.2.5 住房买卖市场的主要特点 |
| 3.3 城市住房租赁市场的发育现状与房租问题 |
| 3.3.1 住房租赁市场的发展过程 |
| 3.3.2 住房租赁市场的供需双方 |
| 3.3.3 城市住房租金的简单描述 |
| 3.3.4 房租收入比的计算与分析 |
| 3.3.5 住房租赁市场的主要特点 |
| 3.4 我国城市住房市场双重结构特征已然明显 |
| 3.4.1 两个细分市场的服务对象不一致 |
| 3.4.2 两个细分市场的发展速度不一致 |
| 3.4.3 两个细分市场的价值显化不一致 |
| 3.5 本章小结 4 中国城市住房价格水平的关键影响因素研究 |
| 4.1 引言 |
| 4.2 住房买卖供给需求函数模型的构建 |
| 4.2.1 理论模型 |
| 4.2.2 变量选择 |
| 4.3 数据来源与预分析 |
| 4.3.1 样本选取 |
| 4.3.2 数据来源 |
| 4.4 实证分析 |
| 4.4.1 数据平稳性检验 |
| 4.4.2 面板数据模型的选择 |
| 4.4.3 首次回归分析 |
| 4.4.4 逐步回归分析 |
| 4.4.5 最终回归分析 |
| 4.5 结论与启示 |
| 4.5.1 实证结论 |
| 4.5.2 研究启示 5 中国城市住房租金水平的关键影响因素研究 |
| 5.1 引言 |
| 5.2 住房租赁供给需求函数模型的构建 |
| 5.2.1 理论模型 |
| 5.2.2 变量选择 |
| 5.3 数据来源与预分析 |
| 5.3.1 样本选取 |
| 5.3.2 数据来源 |
| 5.3.3 变量总结 |
| 5.4 实证分析 |
| 5.4.1 面板数据模型的选择 |
| 5.4.2 首次回归分析 |
| 5.4.3 逐步回归分析 |
| 5.4.4 最终回归分析 |
| 5.5 结论与启示 |
| 5.5.1 实证结论 |
| 5.5.2 研究启示 6 中国城市住房价格与住房租金的短期关系研究 |
| 6.1 短期关系研究的基本原理 |
| 6.1.1 双重市场理论分析 |
| 6.1.2 已有研究简要回顾 |
| 6.1.3 本章基本研究思路 |
| 6.2 数据来源与描述性分析 |
| 6.2.1 数据的来源 |
| 6.2.2 描述性分析 |
| 6.3 实证检验与结果分析 |
| 6.3.1 单位根检验 |
| 6.3.2 协整关系检验 |
| 6.3.3 误差修正模型估计 |
| 6.4 结论与启示 7 中国城市住房价格与住房租金的长期关系研究 |
| 7.1 长期关系研究的基本原理 |
| 7.1.1 整体市场理论的分析 |
| 7.1.2 内生因素与外生因素的划分 |
| 7.1.3 联立方程模型的构建 |
| 7.2 数据选取与实证模型 |
| 7.2.1 数据样本选取 |
| 7.2.2 实证模型 |
| 7.2.3 模型的识别 |
| 7.3 实证检验与结果分析 |
| 7.3.1 住房价格方程的估计过程 |
| 7.3.2 住房租金方程的估计过程 |
| 7.3.3 联立方程模型的估计结果 |
| 7.3.4 联立方程模型的检验 |
| 7.4 结论与启示 8 研究结论与后续展望 |
| 8.1 研究的主要结论 |
| 8.2 研究的主要意义 |
| 8.3 研究存在的不足 |
| 8.4 后续研究的展望 参考文献 作者简历及在学期间所取得的主要科研成果 |
四、中房集团绍兴公司开展房屋租赁经营成效显着（论文参考文献）
- [1]PDS发展投资控股集团有限公司转型问题研究[D]. 吴非惠. 西安理工大学, 2020
- [2]“租售同权”政策实施效果评价 ——以杭州市为例[D]. 王晨达. 沈阳建筑大学, 2020(04)
- [3]基层政府权力运行法治化问题研究[D]. 翟磊. 华东政法大学, 2020(03)
- [4]我国长租公寓盈利模式研究[D]. 聂曚. 华中师范大学, 2019(02)
- [5]商事习惯适法性判定标准研究[D]. 卢迎. 西南政法大学, 2019(01)
- [6]违法合同的效力问题研究[D]. 王文利. 中南财经政法大学, 2018(04)
- [7]广东省城乡住房建设历程与住房保障制度研究[D]. 陈昱帆. 华南理工大学, 2018(12)
- [8]多中心理论视阈下北京市群租房治理问题研究 ——以北京市天通苑社区为例[D]. 郭君. 北京邮电大学, 2016(04)
- [9]发展型产业政策与中国房地产业的变迁（1992-2012）[D]. 费滨海. 上海大学, 2012(06)
- [10]中国城市住房价格与住房租金的影响因素及相互关系研究[D]. 郑文娟. 浙江大学, 2011(10)