一、论城市土地储备与国有土地资本运营（论文文献综述）
李德君[1]（2009）在《城市资本运营---成都东部、南部新区建设分析》文中研究说明当前中国,正处于城市化加速发展时期,在加入WTO之后更加融入全球经济一体化的浪潮中,市场化改革的领域将进一步拓宽,这些都是城市资本运营与城市经营理念在中国迅速传播的时代背景。随着我国城市化进程的加快,我国的城市建设和发展也进入了一个新阶段,进而人们对提升城市品味,完善城市功能,提高城市整体实力的要求也越来越高,城市建设所需资金也越来越大,因此,单纯依靠财政搞建设的路子越来越举步维艰。城市资本运营,就是要求城市政府把城市视为大宗国有资产和可以运营的资本,通过对城市规划、建设、管理的科学运营,使之不仅仅是政府管理行为,更是一种经济行为。实施城市资本运营战略,是城市政府适应国家经济体制变化所走的一条建设城市、完善城市功能和发展城市经济的必由之路。城市资本运营作为一种全新的城市经营与管理理念,被越来越多的城市政府所推崇,并应用到提高城市竞争力和城市发展的实践中。而作为城市资本运营的重要载体的城市基础设施和土地,则是经济和社会发展的基础,其运营质量及效率直接关系到国民经济的发展和社会的全面进步,长期以来,政府垄断的经营管理体制严重制约了城市基础设施产业的健康发展和土地资源的高效利用,进行城市基础设施和土地的市场化运作,对促进市场竞争、提高其运营效率和运营质量,具有重要意义。本文通过对城市运营现实意义的阐述,城市资本运营对城市发展的积极意义分析,探索了对城市资源进行资本化运营的一种新的城市管理方式.分析了土地配置市场化、设施建设社会化、设施管理企业化、投资主体多元化、城市管理规范化、城市无形资产资本化等城市资本化运营的主要策略.本文通过资本运营理论的阐述,对成都市东部、南部新区的建设分析,力争展现城市资本运营过程的运筹、谋求和治理。本文通过理论结合实践、定量分析与定性分析结合,动态分析与静态分析相结合,宏观分析与微观分析相结合等方法,文章从绪论、城市资本运营的主、客体要素,城市土地运营、基础设施运营、城市无形资产运营、城市资本运营绩效评价等六个方面对城市资本运营进行了系统的阐述。论文第一章就选题的背景,研究的意义和目的做了详细的阐述,分析了城市资本运营是市场经济发展、政府职能转变的必然要求,也是增强城市竞争力、完善城市功能的要求。论文第二章对城市资本运营的内涵,理论背景,资本运营的主体、客体作了较为详尽的综述。阐述了城市资本运营是对城市资本的运筹、规划与治理,是对城市微观与宏观筹划的综合管理;通过对资本运营就是以资本最大限度增值为目的,是对资本及其运动所进行的运筹和经营活动的含义的论述,对比分析了城市资本运营与城市经营的概念。城市资本运营包括资本运筹、投资决策和资本投入、资本运动与增值以及增值的分配等环节。论文第三章介绍了土地资本的含义、特点,通过成都市东部南部新区土地资本运营的流程与土地储备的资金筹集从投融资及市场化运作方面对城市土地开发利用进行阐述,论述政府投资性公司在城市土地的资本化运营的理念、方式、方法和制度建设上,通过完善城市土地的规划条件,扩大城区规模,优化土地利用结构,实现城市土地的规模化开发和利用,增加国有土地资产总量,提高土地资源利用质量;政府投资性公司通过有效运作城市土地资产,以市场化手段实现城市土地资产价值,用市场机制配置土地资源,提高经营城市土地的艺术,保证城市土地市场的公开、公平、稳定运行,促进城市经济可持续发展。论文第四章提出城市基础设施是城市的骨架和城市流通的通道,是保证城市社会再生产和居民生活能够正常运行的最基本的物质条件,也是城市生产力赖以生存和发展的基础和必备条件。城市基础设施和城市具有紧密的内在联系。没有城市基础设施,就谈不上城市,没有现代化的城市基础设施,也就没有现代化的城市,城市经济的发展能够促进城市基础设施的不断完善,城市基础设施的逐步现代化反过来又为发展城市生产力和增强城市经济实力提供有力的保障。城市经营中基础设施建设的重要途径是市场化,转变政府职能,建立多元化投融资新机制。城市资本运营的一个作用就是要通过制定相应的优惠政策和激励措施吸引民间资金参与到城市建设中来,变现和集聚大量资金,解决发展城市经济资金的不足,是经营城市最直观、最有效益的成果。论文第五章提出了在经济全球化的时代,一个城市首先是与国内其他城市之间有着或明或暗的竞争,也与国外城市间有着竞争,地区间、城市间的竞争是全方位的。城市间的竞争函括产业的竞争、人才的竞争、企业的竞争甚至于个人之间的竞争等。随着我国的社会主义市场经济已经进入品牌竞争的阶段,塑造良好的城市形象就是打造城市品牌。如同企业的强势品牌可以决定其在市场中的地位一样,一座城市如果拥有了强势品牌,也就等于拥有了一种直接影响外来投资者、游客、消费者的决策力量。城市良好的形象不仅能折射出城市的魅力和吸引力,同时也能形成一种强大的凝聚力、辐射力,成为城市扩大其对外交往、吸引投资者与游人的“金子招牌”,可以把无形的物质财富转化为有形的物质财富。论文通过城市无形资产城市形象在城市资本运营中的重要性和搞好城市形象的几个要点,从而归结出成都的城市形象资本化方式。论文第六章阐述了由于经营城市在我国还是新生事物,有关“经营城市”的论文主要发表在近几年的报纸和期刊杂志上。无论是理论还是实践都还不成熟,在城市资本运营的内涵、目标、绩效评价方法等方面还存在许多模糊认识。因而城市资本运营绩效评价尚处于探索阶段,还没有形成一套有针对性的完整的指标体系。城市资本运营系统是一个包含经济-社会-生态环境子系统的复杂巨大系统,城市资本运营的根本目标是为了达到经济、生态和社会效益的协调提高,论文从成都城市资本运营的经济效益、社会效益、生态效益三个方面对成都城市资本运营的绩效进行了绩效评价体系探索和成都城市资本运营绩效展现。
廖飞[2]（2007）在《城市土地储备制度研究》文中指出土地储备制度是在我国土地使用制度改革的不断深入、国有企业改制及城市土地市场逐步发育的背景下产生的一种新型的城市土地管理制度。本文通过分析我国现行城市土地储备制度的基本状况,对城市土地储备机构的性质与结构、土地储备规模的确定机理、土地储备成本的控制以及土地储备制度的完善进行了研究。文章从土地储备制度的起源入手,通过简要介绍国内外进行该项制度实践探索的经历,总结出土地储备制度的发展趋势。接着阐述我国城市土地储备制度基本状况,比较分析了目前国内各地进行土地储备的各种储备方式和运作模式的不同特点,总结出该项制度在我国实施后所取得的主要成效,指出了现行制度运行中存在的主要问题。土地储备机构作为实施土地储备制度的主体,应该兼有调控市场和盈利两种职能,具有公共管理和企业经营的双重性质,其职能和性质定位不准就会影响该项制度的目标和成效。同时土地储备机构的结构和组织形式又影响到制度实施的效率。文章根据我国现行城市土地储备制度的功能定位,论述了城市土地储备机构合理的职能与性质定位;按照政府相关职能部门与土地储备机构在制度运行中的相互关系和各自职责,结合土地储备机构的职能和性质定位,本研究提出构建董事会制的新型土地储备机构设想,并确定了相应的设立原则、监管体系以及资本运营中应注意的问题。城市土地储备制度的有效实施,应当有与城市经济和社会发展计划相协调,与土地利用总体规划、城市规划以及土地供应计划相适应的土地储备计划,当前城市土地储备缺乏计划性,土地储备规模不确定性也带来了风险性。合理适当的土地储备规模（包括一定的土地储备量、土地储备周期、土地储备资金等）的确定与许多内在因素和外在因素有关,文章分析了土地储备资金、土地储备源、土地储备方式、城市性质、储备目标对土地储备量的影响,并分析了确定土地储备量的一些内在基本机理。土地储备机构要提高土地储备经济效益则必须对土地储备成本进行控制。文章探讨了土地储备成本控制原则、措施、难点,提出了合理化建议。一项新的社会经济运行制度总是要通过理论研究、实践探索来不断完善的,文章最后针对目前各地城市土地储备制度实施中存在的问题,提出了完善我国土地储备制度的思路与途径。
李洋[3]（2007）在《开发区土地市场化资本运营研究》文中研究表明本文以我国社会主义市场经济条件下开发区的土地为研究对象,分六章系统地研究了社会主义市场经济条件下开发区土地资本运营的问题。第一章介绍了本论文研究开发区土地的现实意义及创新性;第二章阐述了资本运营及土地资本运营的相关理论;第三章从土地收购、土地储备、土地供应和土地收益的分配等四个方面详细地分析了开发区土地资本运营的主要内容;第四章分析了开发区土地资本运营的运作模式和市场结构,并建立了开发区土地资本运营的模型;第五章以长春经济技术开发区的土地资本运营为典型案例进行成本-效益的实证分析;最后一章得出只有通过土地资本运营才能有效地实现国有土地的保值、增值,实现土地价值最大化目标的结论。
李双海[4]（2007）在《国有土地资本化经营研究》文中研究指明作为价值最大的一笔国有资产,国有土地的经营管理不仅关乎资源配置效率,而且事关社会公平。近年来,各地纷纷提出了国有土地资本化的口号,并成立土地储备机构从事国有土地经营。但是,土地储备机构存在着性质不明确、职能混乱等诸多问题,不但造成了国有土地配置效率的低下,而且还造成了诸如官商勾结、房价飞涨、房产商暴富、拆迁户和失地农民的补偿过低等一系列经济和社会问题。因此,迫切需要系统研究国有土地经营问题,对国有土地经营体系进行创新性变革。现有研究和实践基本都局限于对现行土地储备制度的改良,一是对土地储备机构的具体环节进行改进,如怎样筹集足够的资金,怎样科学地确定土地储备的数量等;二是试图提高土地储备机构的市场化程度,如设立土地资产经营公司,强化土地储备机构的市场主体地位等。但是,这些改良没有充分认识不同经济性质国有土地间巨大的差别,不同性质的国有土地仍然由同一机构进行。因此,仍不能真正实现经营性国有土地的市场运作,也不能保证非经营性国有土地其公益目标的实现,当然也无法解决前述存在的现实问题。本文的研究目标是,以国家财务论和本金基金分流理论为指导,把国有土地按经济性质进行分类,并在此基础上设计一个国有土地资本化经营的运作体系,从机制上解决现行国有土地经营中的问题。本文的研究思路是,首先,阐释土地资本、土地资本化及国有土地资本化经营的涵义,描述国有土地资本运动的过程和规律,为国有土地资本化经营提供理论支持;然后,从优化土地资源配置、房价和地价的关系及经济可持续发展等方面论述国有土地资本化经营的必要性和可行性;在此基础上,以国家财务论和本金基金分流理论为指导,设计出国有土地资本化经营体系;最后,对国有土地资本化经营过程中的主要财务问题以及土地资本化经营方案等具体问题进行研究,并提出相应的措施。论文共分为六章,各章主要内容和观点如下:第一章本章界定了土地资本、土地资本化与国有土地资本化经营等基本概念。第一,土地资本。当土地可以在市场中流转,在运动过程中实现增值,给所有者带来预期收益时,即可称之为土地资本。国有土地资本运动分为资金筹集阶段、土地取得阶段、开发阶段和收益实现阶段,每个阶段都具有各自的特点。国有土地资本虽然是一种特殊资本,但也要符合资本运动的一般规律,即价值增值规律和竞争规律。第二,土地资本化。土地由于可以带来收益并且具有稀缺性因而具有资产特征,如果存在土地市场可以使其参与流转并增值的话,就可以叫做土地资本化。第三,国有土地资本化经营。当国有土地的所有权与经营权相分离时,国家（政府）作为土地所有者的身份行使所有者的权利,而具体的土地经营由相对独立的机构进行,就可以称之为国有土地资本化经营。第二章从国有土地资本化经营对土地资源配置、经济可持续发展以及房价高涨的作用和影响等方面,论证了其必要性和可行性。国有土地资本化经营是一种有效的土地市场化配置方式,有利于国有土地的优化配置;许多人认为,现今房价的高涨的主要是由于土地招、拍、挂等市场运作手段引起的地价上涨造成的。本文通过采用脉冲响应函数、格兰杰因果检验等方法,分类型、分时段对房价和地价的关系进行检验,发现,总体上房价与地价之间有一定的相互影响,但不能得出房价上涨必然引起地价上涨,或者地价上涨必然引起房价上涨的因果关系结论。有的情况下（如豪华住宅）,房价上涨一定程度上是地价上涨的原因。也就是说,起码房产商宣称的房价大幅上涨主要是由于地价上涨引起的观点得不到实证证据的支持。即使地价有所上涨,房产商完全可以采取多种措施降低成本费用而消化地价上涨的影响,何况房地产业过高的利润尚有压缩的空间。房价的大幅上涨主要是由其他多种原因引起的,不能以房价上涨过快来否定国有土地资本化经营;我国的经济可持续发展需要土地的集约利用,而土地资本化经营是集约利用土地的有效途径。土地资本化经营有利于土地本身的可持续利用,也有利于总体经济的可持续发展。第三章设计了“两级两层”的国有土地资本化经营体系。现阶段,国有土地由土地储备机构进行经营,但它的性质是不明确的,既不是一个行政主体,也不是一个纯粹的市场主体;土地储备的目标应该是提高公众利益,而不是追求政府经济收入的增加,而我国的土地储备机构却越来越注重政府的经济利益;我国的土地储备机构其管理和经营职能重叠,使其处于公益目的和盈利目的的矛盾中。因此,应该对国有土地的经营机构和模式进行重新设计。依据国家财务论和本金基金分流理论,国有土地应根据规划分为经营性和非经营性两种,其中经营性国有土地应由土地资本化经营机构按市场规律经营;非经营性和尚未规划的土地交由公益性的土地储备机构运作。两种类型的土地如果发生相互转化则必须有偿交换运作机构,由土地储备机构转给土地资本化经营机构要按成本价,反方向转化要按市价。这样做使政府不能通过随意更改规划而获利,以保证国有土地资本化经营的顺利进行。国有土地资本化经营可分为中央和城市两个层次,分别经营不同条件的土地,每个层次还要将国有土地资本经营和资产经营机构分别设置,并都采用国有独资形式。第四章分别论述了存量和增量土地的资本化经营方式。国有土地资本化经营的重点应该是存量土地而非农地的征收,对于存量土地可以根据不同情况选择分别采用出让、租赁和作价入股方式,也可以结合运用几种方式。国有土地资本化经营机构是一个市场主体,没有强制征收农地的权力,政府征收农地只能用于公益目的,应由土地储备机构运作。这样经营性用地的取得将只能采用市场方式,以保障拆迁户和农民的利益。第五章研究了国有土地资本化经营中,在资金筹集、土地定价和收益分配等财务活动中存在的问题,并提出了相应的改进措施。为了解决资金筹集中的资金短缺、渠道单一等问题,一方面应多采用土地置换等资金占用少的经营方式;另一方面要利用或创造更多的筹资渠道,如公开发行土地开发证券,土地信托等。对于土地定价,文章认为,在资本化定价的情形下,国有土地的价格由其预期未来收益所决定,人们对土地价格上涨的不合理预期会使地价与收益现值持续脱钩,造成地价上涨过快。在不确定情况下,除非每个竞拍者对一块土地出价完全相同,土地都将被高估,即使出价完全相同,土地会被充分定价,低估的情况不会出现。竞拍人数越多,不确定性会越发加大高估的程度。为了防止地价被过度高估,应该减少不确定性,使人们形成合理预期。国有土地资本收益分配分为广义和狭义两种,对外分配比例和中央与地方的分成比例是最主要的两个问题,如果实现了真正的资本化经营,问题将迎刃而解。第六章总结了全文的主要观点,并提出了需要进一步研究的问题。论文的主要创新点:（1）根据经济性质对国有土地进行了重新分类,为国有土地资本化经营体系的再造提供了理论支撑。国有土地按其经济性质可以分为经营性和非经营性两大类。经营性的国有土地属于本金范畴,应该以追求经济利益为主要目标,并按本金的运动规律进行经营;而非经营性的国有土地属于基金的范畴,应以社会效益为目标,并按基金的运动规律进行管理。由于二者的经济性质不同,对其运作和管理必须由不同的机构按不同的方式进行。现有关于国有土地的分类是按用途进行的,由于没有揭示其经济性质的不同,没有实现分流运行,使现有国有土地经营机构出现性质不明、目标多元化等诸多问题,造成了国有土地配置效率的低下、官商勾结、房价飞涨、房产商暴富、拆迁户和失地农民的补偿过低的一系列经济和社会问题。（2）依据国家财务论和本金基金分流理论设计了“两级两层”的国有土地资本化经营体系。首先,在科学分类基础上,将经营性国有土地由土地资本化经营机构按市场规律经营;非经营性和尚未规划的土地交由公益性的土地储备机构运作。两种类型的土地如果发生相互转化则必须有偿交换运作机构,由土地储备机构转给土地资本化经营机构要按成本价,反方向转化要按市价。这样的设计从机制上解决了经营目标的多元化,遏制了政府征地权力的滥用,从而真正实现国有土地的市场化配置。然后,设计了“两级两层”结构的国有土地资本化经营体系。“两级”是指国有土地资本化经营体系由中央和城市两个级次构成,各司其职;“两层”是指每一级次又分为资本经营和资产经营两个层次。这样的经营体系可以保证国有土地资本化经营的顺利进行。（3）首次采用脉冲响应函数,结合格兰杰因果检验等方法,分类型、分时段对房价和地价的关系进行了检验。发现,总体上房价与地价之间有一定的相互影响,但不能得出房价上涨必然引起地价上涨,或者地价上涨必然引起房价上涨的因果关系结论。有的情况下（如豪华住宅）,房价上涨一定程度上引起地价上涨,也就是说,起码房产商宣称的房价大幅上涨主要是由于地价上涨引起的观点得不到实证证据的支持。这样的结果可以澄清人们关于房价飞涨原因的模糊认识,为国有土地资本化经营排除质疑。而已有研究方法单一、样本量小,未得到统一、可靠的结论。同时,未区分类型和时段,无法发现结构性的问题和市场化程度的影响。（4）依据马克思关于资本运动过程的论述,将国有土地资本运动分为资金筹集阶段、土地取得阶段、开发阶段和收益实现阶段,并阐述了每个阶段的特点,为国有土地资本化经营奠定了理论基础。已有研究只是分析了土地资本的内涵,而对其运动过程和规律尚未涉及。（5）对当前国有土地经营及监管中存在的诸如房价过高、拆迁与征地补偿不足等问题的深刻原因作了剖析,提出了相应的政策建议。
刘冬春[5]（2006）在《湖南省土地资本经营有限公司业务运作模式研究》文中指出土地资本运作是土地使用制度改革和深化的产物,是政府适应社会主义市场经济发展而进行的土地资源配置的制度改革,是土地配置机制和管理体制的重大改革,是建设中国特色的土地市场不可或缺的重要组成部分。政府只能从宏观层面上实施国有资产结构调整任务,而宏观调整离不开微观的具体操作,国有土地资本运营公司的土地资本经营功能,使其具有了国有资产运营微观操作的市场“载体”能力,因此,国有资产体制改革必然要求土地资本运营公司在新的体制下发挥更加重要的作用。湖南省土地资本经营公司经过多年运作,从事领域越来越宽广,从单一的受托经营国家土地股权到涉足土地收购收回储备和参股国家、省重点项目的建设与经营管理领域,领域的拓展带来了新的问题,那就是老业务的运作模式急需更新和延伸,新业务的运作模式尚未建立。本文从土地资本经营理论的形成和发展入手,通过对湖南省土地资本经营公司历史和经营现状的深入研究,分析公司受托经营国家股股权、土地收回收购储备和参股大型基础设施建设经营管理等三大板块业务的现有经营模式、存在的问题,依照我国土地法律法规政策,并结合EMBA课程中相关经济学和管理学理论和各地实践经验,提出了湖南省土地资本经营公司全程参与的受托经营国家股股权业务运作模式、社会效益和经济效益并举的土地收回收购储备业务运作模式和循环发展的参股大型基础设施建设经营管理业务运作模式。最后,针对实施新业务经营模式可能遭遇的系统障碍提出保障措施。
沈龙江[6]（2006）在《宏观调控下土地储备制度建设与政策选择研究 ——以马鞍山市为例》文中研究表明土地作为城市空间和城市功能的载体，是城市资源最重要的组成部分。随着社会主义市场经济体制的建立和逐步完善，城市土地资产性功能日益完善，土地储备制度率先在我国市场经济较为发达的地区出现并得以实施。当前，我国正处于城市化的推进期和工业化的发展期，土地资源的供求矛盾，尤其是，土地无可替代的承载作用与土地资源有限性之间的矛盾显得更为突出。土地储备制度及其相关政策的出台、执行，对我国缓解土地供求矛盾产生了深远的影响。土地储备制度，不仅使土地供应方式的市场化程度不断提高，为经营城市提供了支持，而且在优化土地资源配置、盘活存量土地资产、有效提升城市土地集约利用程度中发挥了重要的作用。本文在理论分析部分，通过对我国土地制度变迁背景的回顾和土地政策参与宏观调控的背景分析提出研究问题；在分析土地政策参与宏观调控对土地储备制度的要求的基础上，针对土地储备制度参与宏观调控的内容、手段、重点等方面进行了逐一阐述。在实证研究部分，介绍了研究区域——以马鞍山市的区位区划、人口与社会经济、城市发展等方面的概况，并回顾了马鞍山市作为全国国有土地资本运营唯一试点城市的历史，分析宏观调控前的土地储备制度运行模式、积极作用及存在的问题，发现今后土地储备制度建设的方向并且分析宏观调控下的土地储备制度变迁走势。文章最后在研究总结的同时，提出宏观调控下土地储备制度面临的政策选择。由于中国实行城市土地国家所有、土地用途管制、农地转用、建设用地统一供应制度，决定了运用土地政策对经济进行宏观调控的可行性。在宏观调控、市场调节下的供地模式正在形成之中，所有这些宏观经济与政策因素在短期或长期内必将对土地市场产生深远的影响，而且也将给马鞍山市的国有土地资本运营工作和土地储备制度带来机遇和挑战。土地政策参与宏观调控后对土地储备制度要求是，政府通过调节土地供应总量、安排不同的土地用途来抑制或鼓励市场需求，有效地引导投资的方向和水平，实现调控经济运行的目标。这意味着，土地储备制度建设的重点和面临的政策选择必须从源头出发实现政府调控职能，同时加大土地市场的调控力度。
邓李侠[7]（2006）在《城市国有土地资产公司化运营模式研究》文中指出如何发挥和实现土地的最大价值历来是土地所有者关注的焦点问题。我国城市土地资产价值总量庞大，如何在维护社会主义土地公有制的前提下，盘活这笔庞大的资产，确保它的保值增值，土地资产的合理经营是关键。目前，虽然通过体制改革，我国城市土地的利用模式逐步向有偿有期限有流动的方式转变，土地资产的经营和管理取得了一定的成效，但是土地资产流失的问题依然非常严重。土地收购储备制度的引进，虽然有助于提高政府经营土地的主动性，强化政府土地经营权，但由于资金的匮乏以及政府不当的行政干预，土地的市场化经营程度很低。 本文借助土地资产经营的基本理论，在分析国内外经营模式的基础上提出了公司化运营的思路。并且对土地资产经营公司的机构设置、运作模式、收益分配以及应该注意的关键问题进行了分析和探讨。
杨柳[8]（2005）在《转型期城市土地市场运行机制研究与公共政策选择 ——以盐城市为例》文中进行了进一步梳理城市土地市场是社会主义市场经济体系的重要组成部分，在经济与社会转型期，随着改革开放的深入和社会市场经济体制的完善，适应科学发展观的新土地市场制度亟待完善和创建。为此，研究转型期城市土地市场运行机制及规律，对建立起城市土地市场规范运行的新秩序具有重要意义。为加强土地管理和土地市场管理，中央制定了许多土地法律、法规、各级地方政府结合当地实际也制定许多制度措施，如何把有关制度落到实处，是规范土地市场的重要手段。因此，本研究将着重对当前城市土地市场运行中的制度建设和监督方面的一些难点、热点问题进行探讨。 本研究首先对土地市场的基本特征进行了阐述，分析了土地市场的构成要素和土地市场的结构，并分析了建立符合我国社会主义市场经济体制需求的城市土地市场运行的基本特征；然后对土地市场运行监管的原则、手段和制度缺陷进行了论述；在此基础上对香港土地市场管理和美国城市集约用地的可资借鉴的经验进行了介绍。政府与土地市场的关系表明，在土地的公共管理中要对管理的“度”加以控制，应强化政府宏观调控职能，同时削弱政府直接参与运营的功能，逐步建立起城市土地市场监管体系。 在对土地市场运行机制进行了分析之后，本研究以盐城市为例对转型时期城市土地市场运行进行了实证研究。城市政府作为土地市场的管理者，政府的过度控制将会导致土地市场不活跃；同时，城市政府作为国有土地所有者，土地供给主体单一，政府垄断土地市场供给，降低了社会福利。盐城市城市土地市场经过几年培育，已进入发展期，土地市场的运行、监管及制度建设逐步完善，收得了一定成效，维护了法律的尊严和土地所有者（政府）、使用者（单位和个人）的合法权益，但同时城市土地市场运行也面临土地隐形市场禁而不止、土地市场供应趋于饱和，开发商的能力限制、土地管理部门在土地市场运行中存在不规范行为等一系列问题。 本研究在以盐城市为例对城市土地市场运行机制进行了分析之后，并以盐城市经济开发区为例对城市土地市场运行机制作了案例分析。在经济发展所需资本稀缺的情况下，为招商引资各地方政府、各地开发区处于恶性竞争状态。中央政府治理整顿土地市场秩序和狠抓节约集约用地，为今后城市土地市场的健康运行提供了保证。在对城市土地市场运行的一般机制进行理论分析和以盐城市为例对转型时期城市土地市场运行进行了实证研究之后，本研究提出了完善盐城市城市土地市场的公共政策选
李东[9]（2006）在《城市土地收购储备制度的研究》文中指出以城市土地为主的国有土地,随着市场经济的发展,正越来越多地进入市场,土地资源的资产价值日益明显化。据测算,目前我国国有资产总量为33万亿元,其中国有土地资产就占了25万亿元,如何经营好这笔巨额资产成为政府部门的重大课题。本文从土地的特性入手,引出了城市土地的概念和特性,阐述了城市土地资源市场化配置的必要性,进而提出了城市土地资本运营的理念,引入了本文的论述核心——城市土地收购储备制度,这一制度是我国土地市场管理的一项创新,是我国经营城市的必然选择。围绕这一论点,本文对该制度的含义、作用、运作原则以及模式比较进行了深入的研究与探讨,并对天津市的城市土地收购储备制度的形成进行了详尽的分析论述,结合实际操作的项目进行了案例分析。土地收购储备制度是顺应我国土地管理制度改革和市场经济基本规律创造的调控土地市场的手段,其核心内容就是政府依法收购和储备土地,控制一级土地市场的供应总量。实施土地收购储备制度是我国加快城市化进程的必经之路。
聂华林,任海军[10]（2005）在《城市土地经营:欠发达地区推动经济快速发展的有效途径》文中认为始于20世纪80年代末的城市土地经营理论与实践,为我国城市经济的发展与“二元经济”的转变,起到了重要作用。而我国欠发达地区的城市土地具有相对比较富足,但城市设施建设落后、城市土地收益低等特点,因此如何经营好城市土地对于欠发达地区的可持续发展举足轻重。在此意义上,需要对欠发达地区城市土地经营所应遵循的原则、实施内容以及在实践中应重点注意的几个问题,进行探讨。
二、论城市土地储备与国有土地资本运营（论文开题报告）
（1）论文研究背景及目的
此处内容要求：
首先简单简介论文所研究问题的基本概念和背景，再而简单明了地指出论文所要研究解决的具体问题，并提出你的论文准备的观点或解决方法。
写法范例：
本文主要提出一款精简64位RISC处理器存储管理单元结构并详细分析其设计过程。在该MMU结构中,TLB采用叁个分离的TLB,TLB采用基于内容查找的相联存储器并行查找,支持粗粒度为64KB和细粒度为4KB两种页面大小,采用多级分层页表结构映射地址空间,并详细论述了四级页表转换过程,TLB结构组织等。该MMU结构将作为该处理器存储系统实现的一个重要组成部分。
（2）本文研究方法
调查法：该方法是有目的、有系统的搜集有关研究对象的具体信息。
观察法：用自己的感官和辅助工具直接观察研究对象从而得到有关信息。
实验法：通过主支变革、控制研究对象来发现与确认事物间的因果关系。
文献研究法：通过调查文献来获得资料，从而全面的、正确的了解掌握研究方法。
实证研究法：依据现有的科学理论和实践的需要提出设计。
定性分析法：对研究对象进行“质”的方面的研究，这个方法需要计算的数据较少。
定量分析法：通过具体的数字，使人们对研究对象的认识进一步精确化。
跨学科研究法：运用多学科的理论、方法和成果从整体上对某一课题进行研究。
功能分析法：这是社会科学用来分析社会现象的一种方法，从某一功能出发研究多个方面的影响。
模拟法：通过创设一个与原型相似的模型来间接研究原型某种特性的一种形容方法。
三、论城市土地储备与国有土地资本运营（论文提纲范文）
（1）城市资本运营---成都东部、南部新区建设分析（论文提纲范文）
| 中文摘要 |
| Abstract |
| 1. 绪论 |
| 1.1 研究目的和意义 |
| 1.2 研究思路和方法 |
| 1.3 文章创新和不足 |
| 1.3.1 本文内容体系 |
| 1.3.2 论文预期成果及创新点 |
| 2. 城市资本运营中的理论分析 |
| 2.1 城市资本运营现实意义 |
| 2.1.1 资本运营理论 |
| 2.1.2 城市资本运营对城市发展的积极意义 |
| 2.2 城市资本运营的目的 |
| 2.3 城市资本运营的主体 |
| 2.3.1 城市资本运营的主要主体—政府 |
| 2.3.2 城市资本运营的参与主体—中介组织、企业、公众 |
| 2.4 城市资本运营的客体 |
| 2.5 城市资本运营的内涵 |
| 3. 城市资本运营—土地 |
| 3.1 城市资本运营模式—成都东部、南部新城的新区先导模式 |
| 3.2 东部、南部新区的土地资本运营 |
| 3.2.1 土地资本运营的相关理论 |
| 3.2.2 成都市东部、南部新区土地资本运营的主要几种方式 |
| 3.2.3 成都市东部、南部新区土地资本运营的流程 |
| 3.2.4 成都市东部、南部新区土地收购价格的分析 |
| 3.2.5 成都市东部、南部新区土地储备 |
| 3.2.6 成都市东部、南部新区土地储备资金的筹集 |
| 3.2.7 成都市东部、南部新区土地储备的重要目标——土地资产的增值 |
| 3.2.8 土地的供应 |
| 4. 城市资本运营——基础设施的运营 |
| 4.1 城市基础设施的定义 |
| 4.2 城市基础设施运营 |
| 4.3 基础设施依附资本 |
| 5. 城市资本运营—城市形象 |
| 5.1 城市形象宣传对于城市资本运营的战略意义 |
| 5.2 搞好城市形象的几个要点 |
| 5.3 成都的城市形象资本 |
| 6. 城市资本运营的绩效评价 |
| 6.1 城市资本运营绩效评价指标体系 |
| 6.2 绩效评价体系的内容 |
| 6.3 成都东部、南部新城新区先导模式的城市资本运营绩效 |
| 6.3.1 东部、南部新区城市资本运营经济效益 |
| 6.3.2 东部、南部新区城市资本运营社会效益 |
| 6.3.3 东部、南部新区城市资本运营生态效益 |
| 小结 |
| 参考文献 |
| 后记 |
| 致谢 |
（2）城市土地储备制度研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| ABSTRACT |
| 第一章 绪论 |
| 第一节 土地储备的起源 |
| 第二节 国内土地储备制度的探索 |
| 第三节 国内外土地储备的发展趋势 |
| 第二章 我国城市土地储备制度基本状况 |
| 第一节 我国城市土地储备制度产生背景、概念与内涵 |
| 第二节 我国城市土地储备方式与运作模式比较 |
| 第三节 我国实施城市土地储备制度的成效 |
| 第四节 我国实施城市土地储备制度存在的问题 |
| 第三章 城市土地储备机构的性质与结构研究 |
| 第一节 我国现行的城市土地储备机构设置模式与组织形式 |
| 第二节 城市土地储备机构的性质定位 |
| 第三节 我国城市土地储备机构结构的构建 |
| 第四章 城市土地储备规模确定机理 |
| 第一节 城市土地储备规模内在机理 |
| 第二节 城市土地储备量影响因素分析 |
| 第三节 合理确定城市土地储备规模 |
| 第五章 土地储备成本控制 |
| 第一节 土地储备成本构成 |
| 第二节 土地储备成本核定 |
| 第三节 土地储备成本控制 |
| 第四节 土地储备成本控制的政策建议 |
| 第六章 我国土地储备制度完善的思路与途径 |
| 第一节 加强理论研究，明确土地储备机构的功能和性质 |
| 第二节 完善土地储备的法律体系，增强土地储备制度法律地位 |
| 第三节 科学界定土地收购价格的内涵，建立合理的补偿机制 |
| 第四节 拓宽储备土地资金来源，加强土地储备的风险控制 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
| 攻读硕士学位期间发表论文目录 |
（3）开发区土地市场化资本运营研究（论文提纲范文）
| 内容提要 |
| 第1章 绪论 |
| 1.1 选题背景及问题提出 |
| 1.2 选题研究的现实意义 |
| 1.3 本论文的创新性 |
| 第2章 资本运营及土地资本运营相关理论 |
| 2.1 资本运营的内涵及目的 |
| 2.1.1 资本运营的内涵 |
| 2.1.2 资本运营的目的 |
| 2.2 土地资本运营的特点 |
| 2.2.1 土地资本 |
| 2.2.2 土地资本运营的特点 |
| 2.3 土地资本运营的必要性 |
| 第3章 开发区土地资本运营的内容 |
| 3.1 开发区土地资本运营的内容概述 |
| 3.1.1 开发区土地资本化运营的实质 |
| 3.1.2 开发区土地资本运营的内容构成 |
| 3.2 开发区土地收购：价格补偿理论 |
| 3.2.1 开发区土地统一收购性质的定位 |
| 3.3.2 开发区土地收购价格的分析 |
| 3.2.3 开发区土地补偿价格的确定 |
| 3.3 开发区土地储备：资产增值论 |
| 3.3.1 土地储备制度及其功能 |
| 3.3.2 开发区土地储备资金的筹集 |
| 3.3.3 开发区土地储备的重要目标——土地资产的增值 |
| 3.4 开发区土地供应：招标拍卖挂牌论 |
| 3.4.1 开发区土地市场运营存在的问题 |
| 3.4.2 开发区土地使用权经营的财务核算 |
| 3.4.3 开发区土地供应的关键——有偿使用 |
| 3.5 开发区土地的收益分配 |
| 第4章 开发区土地资本运营支持平台 |
| 4.1 开发区土地资本化运营运作模式分析 |
| 4.2 开发区土地资本运营的市场体系结构 |
| 4.3 开发区土地资本运营的模型建立 |
| 4.3.1 开发区土地资本运营模型建立应遵循的原则 |
| 4.3.2 开发区土地资本运营模型建立的理论依据 |
| 4.3.3 开发区土地资本运营模型建立的过程 |
| 第5章 开发区土地资本运营机制的实证研究 |
| 5.1 长春经济技术开发区土地资源状况及运营条件 |
| 5.2 长春经济技术开发区土地资本运营成本-效益分析 |
| 5.3 长春经济技术开发区土地资本运营的建议 |
| 第6章 结论 |
| 参考文献 |
| 中文摘要 |
| ABSTRACT |
| 致谢 |
| 攻读硕士学位期间从事科研项目及发表论文情况 |
（4）国有土地资本化经营研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| ABSTRACT |
| 导论 |
| 1 选题意义 |
| 2 研究现状 |
| 2.1 土地资本、土地资本化与国有土地资本化经营 |
| 2.2 国有土地资本化经营体系 |
| 2.3 增量土地和存量土地经营 |
| 2.4 国有土地资本化经营的主要财务问题 |
| 3 研究范围界定 |
| 4 研究思路和研究方法 |
| 5 创新与不足 |
| 1. 土地资本与国有土地资本化经营 |
| 1.1 土地资本的涵义 |
| 1.1.1 资本概念的发展 |
| 1.1.2 土地资本的内涵与特性 |
| 1.2 国有土地资本的运动机理 |
| 1.2.1 国有土地资本的运动过程 |
| 1.2.2 国有土地资本的运动规律 |
| 1.3 国有土地资本化经营 |
| 1.3.1 土地资本化概念 |
| 1.3.2 土地资本化的原因 |
| 1.3.3 国有土地资本化经营的内涵 |
| 2. 国有土地资本化经营的经济效应 |
| 2.1 国有土地资本化经营与土地资源配置 |
| 2.1.1 计划配置与市场配置 |
| 2.1.2 国有土地资本化经营与土地资源优化配置 |
| 2.2 房价与地价的关系 |
| 2.2.1 文献回顾 |
| 2.2.2 研究方法 |
| 2.2.3 整体房价与地价关系实证分析 |
| 2.2.4 居民住宅用地和住宅商品房价格之间的关系 |
| 2.2.5 普通住宅地价和普通住宅房价的关系 |
| 2.2.6 豪华住宅用地和豪华住宅房价之间的关系 |
| 2.2.7 市场化对房价和地价关系的影响 |
| 2.2.8 简要总结 |
| 2.3 土地资本化与经济可持续发展 |
| 3. 国有土地资本化经营体系 |
| 3.1 国有土地经营机构的现状 |
| 3.1.1 土地储备的涵义 |
| 3.1.2 我国土地储备机构的运行模式 |
| 3.1.3 国外土地储备简介 |
| 3.2 我国现有国有土地经营方式的弊端 |
| 3.2.1 土地储备机构的性质不明确 |
| 3.2.2 土地储备目标错误 |
| 3.2.3 管理与经营职能重叠，经营目标多元化 |
| 3.3 国有土地资本化经营体系设计的理论基础 |
| 3.3.1 国家财务理论 |
| 3.3.2 本金与基金分流理论 |
| 3.4 国有土地资本化经营体系设计 |
| 3.4.1 国有土地资本化经营总体框架 |
| 3.4.2 国有土地资本化经营流程 |
| 3.4.3 国有土地资产经营公司组织机构的设置 |
| 4. 国有土地资本化经营方式 |
| 4.1 存量土地的资本化经营 |
| 4.1.1 国有土地资本化经营的重心应转向存量土地 |
| 4.1.2 国有企业划拨用地的经营 |
| 4.1.3 土地年租制 |
| 4.1.4 拆迁户的土地权利损失：基于中德比较的一个算例 |
| 4.2 增量土地的资本化经营 |
| 4.2.1 农地征收与征用 |
| 4.2.2 公益目的的界定 |
| 4.2.3 征地补偿 |
| 4.2.4 关于集体土地直接入市 |
| 5. 国有土地资本化经营存在的财务问题 |
| 5.1 资金筹集 |
| 5.1.1 土地储备机构的资金来源及存在的问题 |
| 5.1.2 改进措施 |
| 5.2 国有土地定价 |
| 5.2.1 土地资本化定价 |
| 5.2.2 不确定性对土地竞价的影响 |
| 5.3 收益分配 |
| 5.3.1 广义的国有土地资本收益分配 |
| 5.3.2 狭义的国有土地资本收益分配 |
| 6. 总结与讨论 |
| 6.1 论文主要内容和观点 |
| 6.2 需要进一步研究的问题 |
| 参考文献 |
| 后记 |
| 致谢 |
| 在读期间科研成果目录 |
（5）湖南省土地资本经营有限公司业务运作模式研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| Abstract |
| 插图索引 |
| 附表索引 |
| 第1章 绪论 |
| 1.1 选题背景和研究意义 |
| 1.1.1 选题背景 |
| 1.1.2 研究意义 |
| 1.2 本文研究方法 |
| 1.3 研究内容及逻辑框架和创新研究 |
| 1.3.1 本文内容体系 |
| 1.3.2 本文的研究逻辑框架 |
| 1.3.3 论文预期成果及创新点 |
| 第2章 理论依据和实践基础 |
| 2.1 土地资本运营制度的理论基础 |
| 2.1.1 马克思主义地租理论 |
| 2.1.2 现代西方经济学地租理论 |
| 2.1.3 地价理论 |
| 2.1.4 产权理论 |
| 2.1.5 资本经营理论 |
| 2.1.6 资本集中理论 |
| 2.2 土地资本经营的概念及作用 |
| 2.3 相关经营模式 |
| 2.3.1 国外投资型控股公司运营模式 |
| 2.3.2 国内土地资本经营运作模式探索 |
| 第3章 业务经营模式现状分析 |
| 3.1 公司简介 |
| 3.1.1 基本情况 |
| 3.1.2 主要业务板块 |
| 3.1.3 公司规范管理目标 |
| 3.2 业务运作模式现状及问题 |
| 3.2.1 受托经营国家股股权现状及问题 |
| 3.2.2 土地收回收购储备现状及问题 |
| 3.2.3 参股重点项目现状及问题 |
| 第4章 业务运作模式选择 |
| 4.1 全程参与的业务运作模式 |
| 4.1.1 清晰界定土地产权 |
| 4.1.2 土地资产分割与重组 |
| 4.1.3 土地估价 |
| 4.1.4 土地资本处置和经营 |
| 4.2 社会和经济效益并举的业务运作模式 |
| 4.2.1 国有土地使用权取得 |
| 4.2.2 土地开发整理和储备 |
| 4.2.3 土地使用权出让 |
| 4.3 循环发展的业务运作模式 |
| 4.3.1 项目选择 |
| 4.3.2 土地报批 |
| 4.3.3 征地拆迁 |
| 4.3.4 经营管理 |
| 第5章 系统障碍和战略保障措施 |
| 5.1 可能遭遇的系统障碍 |
| 5.1.1 与相关行政部门协调难度更大 |
| 5.1.2 原有经营机制的阻碍 |
| 5.1.3 对公司员工素质提出更高的要求 |
| 5.2 保障措施 |
| 5.2.1 营造良好的公司外部氛围 |
| 5.2.2 完善公司内部法人治理结构 |
| 5.2.3 加强人力资源的培训和团队建设 |
| 结论 |
| 参考文献 |
| 附录A 攻读学位期间所发表的学术论文目录 |
| 致谢 |
（6）宏观调控下土地储备制度建设与政策选择研究 ——以马鞍山市为例（论文提纲范文）
| 摘要 |
| ABSTRACT |
| 第一章 引言 |
| 1.1 问题的提出 |
| 1.1.1 研究背景 |
| 1.1.2 研究问题及意义 |
| 1.2 研究文献回顾 |
| 1.2.1 土地储备制度运行研究回顾 |
| 1.2.2 土地政策参与宏观调控与土地储备制度建设研究回顾 |
| 1.2.3 宏观调控下的土地储备制度与房地产市场建设研究回顾 |
| 1.3 研究目标与内容结构 |
| 1.3.1 研究目标 |
| 1.3.2 研究内容及结构 |
| 1.4 研究方法与技术路线 |
| 1.4.1 研究方法 |
| 1.4.2 研究技术路线 |
| 1.5 研究的可能创新与不足之处 |
| 1.5.1 研究的可能创新之处 |
| 1.5.2 研究的不足之处 |
| 第二章 土地储备制度参与宏观调控的理论分析 |
| 2.1 土地政策参与宏观调控的基础 |
| 2.1.1 土地政策参与宏观调控的必要性 |
| 2.1.2 土地政策参与宏观调控的制度基础 |
| 2.2 土地储备制度参与宏观调控的内容 |
| 2.2.1 调控建设用地总量，控制土地供给的数量 |
| 2.2.2 控制土地供给结构，合理配置项目用地 |
| 2.2.3 控制土地供给方式，大力推行招拍挂供地 |
| 2.2.4 控制土地供给主体，确保政府对土地一级市场的垄断地位 |
| 2.2.5 确定不同区域的供地政策，引导产业合理布局和协调发展 |
| 2.3 土地储备制度参与宏观调控的手段和特点 |
| 2.3.1 以土地规划调控土地供应总量和结构 |
| 2.3.2 以地租引导投资方向，以地价凸现土地价值 |
| 2.3.3 以控制土地供应量调控房地产市场 |
| 2.3.4 以土地收益分配均衡各方利益 |
| 第三章 马鞍山市概况 |
| 3.1 地理位置 |
| 3.2 行政区划和人口 |
| 3.3 社会经济 |
| 3.4 城市规划发展方向 |
| 3.5 国有土地资本运营实践的历史回顾 |
| 第四章 宏观调控前马鞍山市土地储备制度运行模式、积极作用及存在的问题 |
| 4.1 宏观调控前的土地储备制度运行模式 |
| 4.1.1 有效确保土地资源管理与资产经营职能的分离 |
| 4.1.2 保障运营工作程序化、制度化、规范化运作 |
| 4.1.3 宏观调控与微观运作相结合，有效控制建设用地总量 |
| 4.1.4 加强土地市场建设，加大市场化供地比例 |
| 4.1.5 积极营造多元化融资格局 |
| 4.1.6 高效经营企业土地资产 |
| 4.1.7 尝试多种途径安置失地农民 |
| 4.1.8 立足实际工作，深入开展运营理论研究 |
| 4.2 宏观调控前的土地储备制度的积极作用 |
| 4.2.1 加大了市场在土地资源配置中的基础性作用 |
| 4.2.2 促进了城市土地的集约合理利用，有效地保护了耕地 |
| 4.2.3 显化了土地资产价值，有效预防了土地资产的流失 |
| 4.2.4 加大了基础设施建设力度，逐步提升了城市建设品位 |
| 4.2.5 改革了征地补偿安置政策，维护了农民自身利益 |
| 4.2.6 支持了招商引资和国企改革，推动了经济社会的统筹发展 |
| 4.3 宏观调控前的土地储备制度中存在的问题 |
| 4.3.1 土地收回和征迁工作滞后，影响了净地出让计划实施 |
| 4.3.2 存量土地控制在开发商手中，削弱了政府调控土地市场的能力 |
| 4.3.3 土地市场供应饱和，土地增值的资本运营效果受到影响 |
| 4.3.4 政府指令性供地项目，冲击了土地市场供应秩序 |
| 第五章 宏观调控后的马鞍山市土地储备制度变迁趋势分析 |
| 5.1 宏观调控后的土地市场和房地产市场 |
| 5.1.1 在宏观调控的长期影响下地价和房价将保持稳中缓升 |
| 5.1.2 宏观调控、市场调节下新的供地模式和市场管理模式正在形成 |
| 5.2 土地储备参与宏观调控对集约用地的影响 |
| 5.2.1 批而未供、供而未用和闲置、空闲土地消化利用情况 |
| 5.2.2 开发园区节约集约用地情况 |
| 5.3 小结:宏观调控后马鞍山市土地储备制度发展趋势 |
| 第六章 研究结论及政策建议 |
| 6.1 研究结论 |
| 6.2 政策建议 |
| 6.2.1 坚决把住土地供应关，从源头上实现调控职能 |
| 6.2.2 按照适度从紧原则，加大土地市场的调控力度 |
| 6.2.3 加大旧城改造力度，实现土地集约利用 |
| 6.2.4 土地一级开发市场化运作 |
| 6.2.5 继续完善土地储备体系 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
（7）城市国有土地资产公司化运营模式研究（论文提纲范文）
| 第一章 绪论 |
| 1.1 研究背景及意义 |
| 1.1.1 研究背景 |
| 1.1.2 研究意义 |
| 1.2 国内外城市土地资产经营模式研究动态 |
| 1.2.1 国外研究动态 |
| 1.2.2 国内研究动态 |
| 1.3 研究思路和方法 |
| 第二章 城市经营与城市土地经营概述 |
| 2.1 城市经营的内涵 |
| 2.1.1 城市经营的含义 |
| 2.1.2 城市经营的特征 |
| 2.2 城市土地经营的相关概念 |
| 2.2.1 城市土地 |
| 2.2.2 土地资产 |
| 2.2.3 国有土地资产 |
| 2.2.4 城市土地经营的概念 |
| 2.2.5 土地资产经营 |
| 2.3 城市经营与城市土地经营的关系 |
| 第三章 城市土地资产经营现状、存在问题及原因分析 |
| 3.1 城市土地资产处置方式比较及其适用范围 |
| 3.1.1 土地使用权出让方式 |
| 3.1.2 国有土地使用权作价入股方式 |
| 3.1.3 土地使用权租赁方式 |
| 3.1.4 土地授权经营方式 |
| 3.1.5 保留行政划拨方式 |
| 3.2 城市土地资产流失情况分析 |
| 3.2.1 国有土地资产流失的含义 |
| 3.2.2 流失数量分析-以湖北省省直土地资产流失为例 |
| 3.2.3 城市国有土地资产流失渠道分析 |
| 3.2.4 城市土地资产流失的特点 |
| 3.3 城市土地资产经营管理中存在问题及原因探析 |
| 3.3.1 国有土地资产的相关法律法规不完善，是造成土地资产流失的直接原因 |
| 3.3.2 土地产权不明晰，是土地资产流失的根本原因 |
| 3.3.3 现行土地管理体制缺陷，难以适应有效保护土地资产的要求 |
| 3.3.4 不科学的土地资产价值评估体系，是城市土地资产流失的“催化剂” |
| 3.3.5 理论认识上的误区是造成城市土地资产流失的重要原因 |
| 第四章 我国城市土地资产经营模式分析 |
| 4.1 杭州市土地储备中心介绍 |
| 4.1.1 杭州市土地储备制度的组织体制 |
| 4.1.2 杭州市土地储备中心的运作方式 |
| 4.2 上海市土地发展中心介绍 |
| 4.2.1 上海市土地储备制度的机构体系 |
| 4.2.2 上海市土地发展中心的运作方式 |
| 4.3 两种模式的比较分析和评价 |
| 4.3.1 两种模式的异同点比较 |
| 4.3.2 两种模式的实际运行效果评价 |
| 第五章 国有土地资产经营公司模式研究 |
| 5.1 城市土地资产公司化运营的理论基础 |
| 5.1.1 地租理论 |
| 5.1.2 土地产权理论 |
| 5.2 国有土地资产经营公司的机构设置 |
| 5.2.1 组织形式 |
| 5.2.2 土地资产经营公司的分层结构 |
| 5.2.3 内部机构设置 |
| 5.3 经营公司的主要职能 |
| 5.4 国有土地资产经营公司的土地资产运作模式 |
| 5.5 国有土地资产经营公司的资金运作 |
| 5.5.1 资金来源 |
| 5.5.2 资金运作方式 |
| 5.5.3 资金筹措使用应注意的问题 |
| 5.6 国有土地资产的收益及分配 |
| 5.6.1 收益 |
| 5.6.2 收益分配 |
| 5.7 国有土地资产经营公司的风险规避 |
| 第六章 城市土地资产公司化运营建议 |
| 6.1 完善政策规章制度 |
| 6.2 转变政府职能 |
| 6.2.1 政府对土地资产经营公司的监管 |
| 6.2.2 政府对土地市场的监管 |
| 6.3 协调国有土地资产经营公司与有关政府部门的关系 |
| 第七章 结语 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
| 在读研期间发表论文 |
（8）转型期城市土地市场运行机制研究与公共政策选择 ——以盐城市为例（论文提纲范文）
| 摘要 ABSTRACT 第一章 绪言 |
| 1.1 问题的提出 |
| 1.2 研究进展 |
| 1.2.1 有关城市土地市场机制研究的文献回顾 |
| 1.2.2 城市土地资源优化配置研究的文献回顾 |
| 1.2.3 城市土地市场完善的公共政策选择的文献回顾 |
| 1.3 本文着重研究的几个问题 |
| 1.4 研究方案 |
| 1.4.1 研究理论基础 |
| 1.4.2 研究思路与内容 |
| 1.5 研究可能的创新与不足 |
| 1.5.1 可能的创新之处 |
| 1.5.2 不足之处 第二章 土地市场的运行分析 |
| 2.1 土地市场的基本特征 |
| 2.1.1 土地权利的主导性 |
| 2.1.2 交易客体的异质性 |
| 2.1.3 土地市场的地域性 |
| 2.1.4 土地价格的特殊性 |
| 2.1.5 市场竞争的不完全性 |
| 2.1.6 土地交易的投机性 |
| 2.1.7 土地金融及土地中介机构的参与性 |
| 2.2 土地市场的构成要素分析 |
| 2.2.1 固定的交易场所 |
| 2.2.2 土地市场的主体、客体 |
| 2.2.3 市场价格和组织方式 |
| 2.3 土地市场的结构分析 |
| 2.4 土地市场运行机制分析 |
| 2.4.1 土地价格机制 |
| 2.4.2 竞争机制 |
| 2.4.3 土地供求均衡机制 |
| 2.4.4 土地市场交易机制 |
| 2.4.5 政府的宏观调控机制 |
| 2.5 城市土地市场运行的基本特征 |
| 2.5.1 主体合法 |
| 2.5.2 产权明晰 |
| 2.5.3 交易规范 |
| 2.5.4 功能正常 |
| 2.5.5 信息公开 |
| 2.5.6 竞争公平 |
| 2.5.7 分配合理 |
| 2.5.8 环境配套 |
| 2.5.9 管理高效 |
| 2.5.10 加强调控 第三章 土地市场的运行监管 |
| 3.1 土地市场监管的原则 |
| 3.2 运用综合调控手段 |
| 3.2.1 建立健全法制 |
| 3.2.2 充分发挥经济杠杆作用 |
| 3.2.3 采取必要的行政手段 |
| 3.2.4 强化中央权威 |
| 3.3 导致土地市场混乱的制度缺陷 第四章 香港土地市场管理和美国城市集约用地经验借鉴 |
| 4.1 香港土地市场管理 |
| 4.2 美国城市集约用地 |
| 4.2.1 以控制土地使用密度与容积为核心的土地用途分区管制制度 |
| 4.2.2 以控制城市规模不断扩大为核心的增长管理制度 |
| 4.2.3 建立城市土地市场行为和市场信息监测系统 |
| 4.3 启示与借鉴 |
| 4.3.1 香港的经验借鉴 |
| 4.3.2 美国的经验借鉴 第五章 盐城市城市土地市场现状及存在问题 |
| 5.1 盐城市城市土地市场的现状分析 |
| 5.1.1 城市国有土地使用制度改革 |
| 5.1.2 城市土地市场演进过程 |
| 5.1.3 城市土地市场运行绩效 |
| 5.2 存在的问题 |
| 5.2.1 土地隐形市场禁而不止 |
| 5.2.2 土地收回和征迁工作滞后 |
| 5.2.3 土地市场供应趋于饱和,开发商的能力限制 |
| 5.2.4 招商引资供地项目冲击了土地市场供应秩序 |
| 5.2.5 土地管理部门在土地市场运行中存在不规范行为 |
| 5.3 案例分析——以盐城市经济开发区为例 |
| 5.3.1 案情介绍 |
| 5.3.2 监察结果 |
| 5.5.3 整改措施 |
| 5.3.4 小结 第六章 研究总结 |
| 6.1 简要的研究结论 |
| 6.2 完善盐城市城市土地市场的公共政策选择 |
| 6.2.1 创新和完善规范的城市土地市场管理制度 |
| 6.2.2 切实加强城市土地市场的监督管理 参考文献 致谢 |
（9）城市土地收购储备制度的研究（论文提纲范文）
| 摘要 |
| ABSTRACT |
| 第一章 导论 |
| 1.1 研究的背景与目的 |
| 1.2 研究的理论价值与实践意义 |
| 1.3 研究的思路结构与方法体系 |
| 第二章 土地与土地利用 |
| 2.1 土地的概念和特性 |
| 2.2 城市土地 |
| 2.3 土地利用 |
| 第三章 城市土地资源的市场化配置 |
| 3.1 城市土地的有偿使用 |
| 3.2 我国城市土地资源配置方式的发展历程 |
| 3.3 完善我国城市土地资源的市场化配置 |
| 第四章 城市土地收购储备制度 |
| 4.1 城市土地资本运营 |
| 4.2 城市土地收购储备制度的含义及作用 |
| 4.3 城市土地收购双方的关系定位 |
| 4.4 城市土地收购储备制度的实施原则及运作程序 |
| 4.5 城市土地收购储备机构设置以及主要运作模式 |
| 第五章 天津市的城市土地收购储备制度 |
| 5.1 天津市土地市场的发展 |
| 5.2 “4.25”大额贷款的背景与内容 |
| 5.3 天津市城市土地收购储备制度的建立 |
| 5.4 天津市城市土地收购储备流程 |
| 第六章 案例分析 |
| 6.1 项目背景 |
| 6.2 项目概况 |
| 6.3 项目的运作内容 |
| 6.4 项目的 SWOT 分析及收益预测 |
| 6.5 从本项目看城市土地收购储备的风险与对策 |
| 6.6 由本项目的运作引发关于完善城市土地收购储备制度的思考 |
| 参考文献 |
| 致谢 |
（10）城市土地经营:欠发达地区推动经济快速发展的有效途径（论文提纲范文）
| 一、欠发达地区城市土地概况分析 |
| 1.城市土地相对富足是欠发达地区经济发展最大的比较优势 |
| 2.城市土地的人口密度低, 城市设施建设落后 |
| 3.城市土地是欠发达地区富集各类生产要素的催化剂与黏合剂 |
| 4.城市土地收益低, 但仍是欠发达地区政府财政收入的重要支柱 |
| 二、城市土地经营概述 |
| 1.城市土地经营的涵义与特征 |
| 2.城市土地经营对欠发达地区的重要意义 |
| (1) 欠发达地区实施城市土地经营战略, 可以优化城市结构, 改善城市功能。 |
| (2) 城市土地的有效经营可以推动城市经济产业结构的升级与优化。 |
| (3) 实施城市土地经营战略, 可以提升欠发达地区城市土地资本价值, 促进城市投资的良性循环。 |
| (4) 城市土地经营的实施, 可以间接推进国企改革。 |
| (5) 实施城市土地经营战略, 可以促进欠发达地区土地市场化的程度, 推动市场体系的健全, 进而封堵了“权力寻租”和职务犯罪的制度漏洞。 |
| 三、欠发达地区经营城市土地的实践探索 |
| 1.欠发达地区城市土地经营应遵循的原则 |
| (1) 坚持用途管制、统一规划原则。 |
| (2) 统一经营原则。 |
| (3) 统一开发利用原则。 |
| (4) 市场化运作原则。 |
| (5) 社会、经济、环境协调可持续发展的原则。 |
| 2.欠发达地区城市土地经营的内容 |
| (1) 城市土地经营制度与政策的建立健全。 |
| (2) 城市土地的用途管制和土地规划。 |
| (3) 城市土地资产的测算。 |
| (4) 城市土地的出让、受让与转让。 |
| (5) 城市土地储备制度。 |
| (6) 城市土地可持续利用评价指标的建立与实施。 |
| 3.欠发达地区在城市土地经营中应重点注意的几个问题 |
| (1) 杜绝政府经营行为短期化, 城市用地规模盲目扩大, 城市土地经营变成了“卖土地”和“圈地运动”。 |
| (2) 遏制城市土地多头供应, 规范土地市场。 |
| (3) 加快盘活存量划拨土地资产。 |
| (4) 亟待综合治理“都市村庄”。 |
四、论城市土地储备与国有土地资本运营（论文参考文献）
- [1]城市资本运营---成都东部、南部新区建设分析[D]. 李德君. 西南财经大学, 2009(S2)
- [2]城市土地储备制度研究[D]. 廖飞. 上海交通大学, 2007(04)
- [3]开发区土地市场化资本运营研究[D]. 李洋. 吉林大学, 2007(03)
- [4]国有土地资本化经营研究[D]. 李双海. 西南财经大学, 2007(04)
- [5]湖南省土地资本经营有限公司业务运作模式研究[D]. 刘冬春. 湖南大学, 2006(05)
- [6]宏观调控下土地储备制度建设与政策选择研究 ——以马鞍山市为例[D]. 沈龙江. 南京农业大学, 2006(06)
- [7]城市国有土地资产公司化运营模式研究[D]. 邓李侠. 长安大学, 2006(12)
- [8]转型期城市土地市场运行机制研究与公共政策选择 ——以盐城市为例[D]. 杨柳. 南京农业大学, 2005(12)
- [9]城市土地收购储备制度的研究[D]. 李东. 天津大学, 2006(01)
- [10]城市土地经营:欠发达地区推动经济快速发展的有效途径[J]. 聂华林,任海军. 甘肃省经济管理干部学院学报, 2005(03)